나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-202호 현관출입문이 견물현황도와 상이(현관표시 202호, 207호)
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무실)'이나 현황조사결과 '주택'으로 이용(감정평가서)
-제시외건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 343,450,000원

토지면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평) (전유부분)

건물 제시외면적: 3.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주거 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(5호선 아차산역) 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 서측 및 남동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 26일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인 엄 : 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원. 전입일자 2023-07-28, 확정일자 2023-09-06. 대항력 없음.

* 임차인 이 (207호): 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 2021-06-22, 확정일자 2021-06-22. 대항력 없음. (강제경매 신청인이기도 함)

* 임차인 조 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 2023-04-17, 확정일자 2020-03-09. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

기타 권리사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 현대빌라 (1993년식, 47.18㎡): 2026년 3월 140,000,000원 (약 981만원/평)

* 삼성아트빌라 (2001년식, 62.54㎡): 2026년 3월 450,000,000원 (약 2,378만원/평)

* 백악관village (2014년식, 54.13㎡): 2026년 3월 470,000,000원 (약 2,871만원/평)

본건 감정가: 343,450,000원 (57.36㎡ 기준, 약 1,979만원/평)

분석:

본건은 2018년에 준공된 신축급 건물임에도 불구하고, 감정가는 제시된 비교 사례 중 건축 연식이 더 오래된 건물 일부와 유사하거나 낮은 수준입니다. 비교적 최신 건물임을 감안할 때, 시장 가격 대비 잠재적인 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 위반건축물 등재 및 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일: 2018.10.22).

내외부 마감: 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설: 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 위반건축물 표기: 건축물대장에 위반건축물 표시가 있어, 향후 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 발생할 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 이용 불일치: 집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무실)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용되고 있으며, 내부에 경계벽 설치로 2개 호의 주택으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 등 추가 조치가 필요할 수 있습니다.

현관 출입문 상이: 202호 현관 출입문이 건물 현황도 상의 표시와 상이(현관표시 202호, 207호)하여 내부 구조 및 이용상에 혼란이나 문제가 있을 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

복잡한 경매 사건: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계 및 사건 경과로 인해 추가적인 조사 및 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 신축급 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치, 현관 출입문 상이 등 여러 하자와 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 현장 조사를 통해 위험 요인을 면밀히 분석한 후 접근하는 것이 중요합니다. 잠재적인 시세 상승 가치를 고려할 때, 신중하고 면밀한 검토를 거친다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 건물 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 아차산역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

시장 가치 대비 잠재력: 비교적 낮은 감정가와 신축 연도를 고려할 때, 향후 시장 가격에 맞춰 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 343,450,000원

최근 실거래가 평당가 범위: 약 981만원 ~ 2,871만원 (건축 연식 및 상태에 따라 편차가 큼)

본건 감정가 평당가: 약 1,979만원

인수할 보증금: 0원

리스크 요인: 위반건축물, 용도 불일치, 현관문 상이 등

분석:

본건은 신축급이라는 장점이 있으나, 다수의 리스크 요인 또한 상존합니다. 최근 실거래가 중 신축 건물들은 본건 감정가보다 높은 평당가를 형성하고 있으나, 위반건축물 및 용도 불일치 등의 문제로 인해 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰하는 것이 보수적인 접근이라 사료됩니다. 위반건축물 시정 비용, 용도 변경에 따른 제반 비용, 그리고 추가적인 현장 조사를 통해 확인된 리스크 수준 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(343,450,000원) 대비 90% ~ 105% 수준

보수적 목표 입찰가: 약 320,000,000원 ~ 360,000,000원

최종 권고 입찰가: 340,000,000원 (현장 조사를 통해 확인된 리스크 수준에 따라 최종 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.