나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층202호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 343,450,000원 | 최저가: 219,808,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (2)이며, 소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호 다세대주택입니다.

감정가는 343,450,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

토지면적은 36.40제곱미터(약 11.01평)이며, 건물(전유)면적은 57.36제곱미터(약 17.35평)입니다.

추가로 건물 제시외면적 3.00제곱미터(약 0.91평)가 매각에 포함됩니다.

본건의 용도는 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중인 위반건축물 상태입니다.

1.2. 경매 및 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 현재 중복병합 및 중복사건으로 진행 중입니다.

소유자 및 채무자는 김OO으로 동일인이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

인근에 지하철역 및 간선/지선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

주위는 단독주택 및 다세대/연립주택 등이 밀집한 주거지대이며, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지상6층 건물 내 2층에 소재하며, 2018년 10월 22일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

본건이 위치한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 서측 및 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 공법상 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태의 부동산임의경매 사건으로, 매각 범위는 명확합니다.

3.2. 현황 조사상의 주의 사항

주의사항으로 아래와 같은 특이사항이 있습니다.

* 202호 현관출입문이 건물현황도와 상이합니다 (현관표시 202호, 207호).

* 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 실제 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 '위반건축물' 표시가 되어 있습니다. (용도변경 문제)

* 감정평가서에 따르면, 본건 포함 일부 호수는 내부 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용 중인 것으로 확인되었는데, 이는 불법 증축 또는 불법 용도 변경에 해당할 수 있습니다.

* 제시외 건물 3.00제곱미터(약 0.91평)가 매각에 포함됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 환경 및 생활 정보

본건은 5호선 아차산역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호합니다.

주변에 대규모 상권이 발달되어 있기보다는, 주거지로서의 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 해당 소재지 주변에는 즉각적으로 확인되는 대규모의 혐오시설(기피시설)은 없는 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 편의시설

아차산역을 중심으로 학군 및 편의시설 이용이 편리하며, 서울 동부 지역 주요 주거지로서의 기능은 충분히 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 법적 리스크 (위반건축물)

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 표기 및 '주택' 이용 현황입니다.

공부상 용도인 '제2종근린생활시설(사무실)'을 '주택'으로 무단 용도 변경하여 사용 중이며, 이로 인해 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

또한, 금융기관 대출 시 위반건축물로 인해 대출 제한 또는 불이익을 받을 가능성이 높습니다.

* **리스크 관리:** 매수자는 향후 철거 또는 원상복구(사무실 용도) 명령 및 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

5.2. 현황 조사상의 리스크

현관 출입문 표기가 상이하며, 내부적으로 2개 호로 구분 사용(경계벽 설치)된 것으로 보여, 추후 명도 및 원상복구 시 추가적인 비용과 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

임대차 관계는 미상이므로, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법 중 어느 것이 적용되는지 명확히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 광진구의 우수한 교통 환경(5호선 아차산역 인근)을 갖춘 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, '위반건축물' 표기 및 무단 용도 변경(사무실 -> 주택)이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* **지리적 이점:** 서울 5호선 역세권 인근의 다세대주택으로서 입지적인 가치는 우수합니다.

* **신축급 건물:** 2018년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

* **투자 전략:** 법적 리스크(이행강제금, 원상복구 비용)를 면밀히 분석하고, 이를 감안한 보수적인 입찰가를 설정한다면, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* **주의:** 투자를 결정하기 전 반드시 구청을 통해 위반건축물 관련 이행강제금 부과 내역 및 철거 명령 여부를 확인해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계