나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층301호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 3층301호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 131,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (5)이며, 소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층301호입니다.

용도는 다세대주택(공부상 제2종근린생활시설)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 205,000,000원입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 20.20㎡ (약 6.11평)이며, 토지 지분율은 2020입니다.

건물면적은 전용 31.84㎡ (약 9.63평)이며, 건물 지분율은 3184입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 채권/채무 정보 및 특이사항

소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 아차산역 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 밀집한 주거지대이며, 주위환경은 보통 수준입니다.

토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용건부지 등으로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 간선/지선버스정류장 등이 소재하여 제반교통여건은 보통입니다.

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비내역

건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제3층 제301호이며, 2018년 10월 22일에 사용승인되었습니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시창호 등입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 양호합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 현재까지 제공된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 등기부상 권리관계를 확인할 수 없습니다.

다만, 소유자 및 채무자가 동일인인 점은 권리관계가 단순할 가능성을 시사합니다.

중복병합사건 및 중복사건으로, 경매 취하 여부 및 진행 과정에 변수가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크는 매우 크며, 입찰 전 반드시 해결 가능성과 비용을 검토해야 합니다.

가. 용도 위반 및 위반건축물

본건은 건축물대장상 '위반건축물'로 표시되어 있습니다.

또한, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.

이는 건축법상 용도변경 위반 및 불법 개조에 해당하며, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 낙찰자가 해당 리스크를 승계하며, 원상복구 명령 이행 시까지 반복적으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

나. 내부 구조 변경 (세대 분할)

주의사항에 따르면 '각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용 중'이며, 현관 표시는 301호, 306호로 되어 있습니다.

이는 한 개의 등기된 호실을 물리적으로 두 개로 나누어 사용하고 있음을 의미합니다.

낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자가 누구인지, 그리고 내부 원상복구(경계벽 철거)에 대한 책임과 비용 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 아차산역을 도보로 이용 가능한 역세권 주거지로 교통 접근성이 우수합니다.

소액 투자: 감정가가 2억 5백만원으로 소형 주거시설을 찾는 투자자에게 비교적 소액으로 접근이 가능합니다.

4.2. 상권분석 및 생활 정보

상권분석: 인근은 단독/다세대 주택 밀집지역으로, 기본적인 생활 편의시설 중심의 주거 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 지하철역과 가까워 광역 상권 접근성도 양호합니다.

생활 정보: 기본적인 위생, 난방, 승강기 등 주거 필수 설비를 갖추고 있어 생활 편의에 지장이 없습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 양호한 입지를 가졌으나, '위반건축물', '용도 위반(근생→주택)', '불법 세대 분할(1호→2호)'이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

이행강제금 부과 내역 및 예상 비용, 원상복구 비용, 그리고 2개 세입자(또는 점유자)에 대한 명도 난이도를 철저히 분석해야 합니다.

감정가 대비 상당한 금액을 차감하여 안전 마진을 확보할 수 있는 경우에만 입찰을 고려해야 하며, 실수요자보다는 리스크를 정확히 이해하고 해결할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 낙찰 시 위반사항 해소가 가장 시급한 과제입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계