나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59999 [1] 서울특별시 송파구 거여동 290-1 세신거여종합상가 지하1층113호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59999 [1] 서울특별시 송파구 거여동 290-1 세신거여종합상가 지하1층113호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경59999 | 소재지: 서울특별시 송파구 양산로 14, 지하1층113호 (거여동,세신거여종합상가) | 감정가: 30,800,000원 | 최저가: 12,616,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 서울특별시 송파구 거여동 상가 (지하1층)

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59999 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 290-1 세신거여종합상가 지하1층113호

용도 (공부상): 근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 30,800,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적: $14.96 \text{m}^2$ (약 4.53평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하4층/ 지상7층 건물 (1998.08.27 사용승인)

이용상태: 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이나, 폐문부재로 실제 이용상황은 미상임.

2. 입지 조건 및 생활 정보 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 5호선 거여역 남측 인근에 위치한 '세신거여종합상가' 내 구분 상가입니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 주상지대로 형성되어 있으며, 감정평가서상 주위환경은 쾌적한 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

지하철 5호선 거여역이 인근에 소재하며 노선버스정류장 역시 가까워 대중교통 이용에 용이합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 광대로, 남측으로 중로에 접하고 있어 도로 사정은 보통 수준 이상입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

본건이 속한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 상업용 건부지이며, 토지이용계획상 특이 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등)이 다수 존재하나, 이는 일반적인 서울 송파구 주거지역의 제한사항에 해당합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 진행 정보

본건은 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자 (OOOOO)의 신청에 의해 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 개인적인 채무로 인한 강제 매각으로 보입니다.

3.2. 대지권 미등기 리스크

가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기'입니다.

신청채권자 회신서에 따르면, 분양 당시 대지권 지분(1112.3분의 4.74)을 취득하였으나 등기비용 미납으로 등기절차가 이루어지지 않았습니다.

감정평가 시에는 이러한 적정 대지권을 포함하여 평가되었고 최저매각가격에 반영되었으나, 낙찰자(매수인)가 실제로 대지권 소유권을 완전히 확보하기 위해서는 '대지지분 소유자에게 소유권회복을 위한 소송 제기 등 별도의 법적 조치'가 필요할 수 있습니다.

따라서, 대지권에 대한 소송 및 등기 절차 비용이 추가적으로 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3.3. 임대차 및 이용 상황

임대 관계는 미상입니다.

실제 이용 상황 역시 '폐문부재'로 미상인 상태이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 대지권 확보 리스크

대지권 미등기는 상가 건물의 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가에는 반영되었으나, 향후 매매 시점이나 대출 실행 시 대지권 확보 문제가 걸림돌이 될 수 있으므로, 대지권 관련 법적 조치에 대한 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

4.2. 실제 이용 상황 및 명도 리스크

공부상 용도(근린생활시설, 일반음식점)와 실제 이용 상황이 다를 수 있으며, 현재 '미상'인 상태입니다.

실제 점유자가 확인되지 않은 상태에서 명도 과정이 복잡해질 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 송파구 거여역 인근의 지하 상가로, 위치 및 주변 환경은 양호합니다.

감정가가 3,080만원으로 소액 투자 물건에 해당합니다.

다만, 가장 중대한 리스크인 '대지권 미등기' 문제를 낙찰자가 해결해야 하는 부담이 있습니다.

이는 소유권 확보의 완벽성을 저해하는 요소이며, 소송 등의 법적 비용 및 시간 투자를 감안해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

지하철역 초역세권에 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

소액으로 송파구 상업지역 내 구분 상가에 투자할 기회가 될 수 있습니다.

대지권 미등기 문제로 인해 유찰 가능성이 높아, 향후 최저매각가격이 낮아질 경우 리스크 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 대지권 확보 비용을 감안해야 함)

투자자는 해당 리스크를 명확히 인지하고, 대지권 소유권 확보를 위한 법적 조치에 대한 구체적인 계획과 예산을 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계