나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62056 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층903호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62056 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층903호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경62056 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 9층903호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 330,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62056 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채무자/소유자: 정OO, 채권자: 주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 9.20제곱미터 (약 2.8평) (토지 지분율: 919.9999999999998)

건물 전용면적: 27.54제곱미터 (약 8.3평) (건물 지분율: 2754) (아파트의 경우 분양면적 대비 전용면적에 해당하며, 오피스텔로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건내 제9층

주요 설비: 승강기, 위생·급배수, 소화전, 난방설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 ‘둔촌2동주민센터’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대이며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성으로는 지하철 5호선 길동역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.2. 생활정보

인근에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경의 보호를 받는 지역입니다.

2.3. 상권분석

본건 주위는 오피스텔과 다세대 주택이 주를 이루는 주거지 밀집 지역이며, 인근에 근린생활시설이 소재하는 만큼 배후수요를 기반으로 하는 소규모 생활편의시설 및 서비스업 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 및 제한사항

감정평가서상에는 명확한 혐오시설 언급은 없었습니다.

다만, 토지이용계획상 비행안전제3구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 임대차보증금반환채권(330,000,000원, 감정가와 동일)에 대하여 대위변제(구상권)를 행사하여 신청된 강제경매 물건입니다.

임차인의 보증금 전액에 대해 우선변제권이 주장되어 있으나, 후술할 '주의사항'으로 인해 매수인이 인수할 권리상의 리스크는 매우 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

주의사항 1: 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기했습니다.

주의사항 2: HUG는 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출했습니다.

결론적으로, 본 건은 임대차 보증금 인수 부담(대항력)이 사실상 제거된 상태이며, 매수인이 낙찰 시 명도 저항의 위험이 최소화되는 매우 안전한 권리관계로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울시 강동구 둔촌동 소재로, 5호선 길동역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

감정가 330,000,000원과 임대차 보증금 채권액이 일치하는 상황이나, 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4.2. 투자 포인트

A. 권리관계의 안전성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 관련 리스크가 사실상 소멸되어 안전한 입찰이 가능합니다. 명도 리스크 또한 크게 경감됩니다.

B. 안정적인 수요 기반: 지하철역 인근, 주거 밀집 지역에 위치하며, 소형 평수 오피스텔로 1~2인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

C. 감정가 대비 투자 기회: 감정가에 비해 매각 가격이 낮아질 경우, 안전한 권리관계를 바탕으로 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계