나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61558 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61558 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층402호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경61558 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로8길 34, 4층402호 (중곡동,정원하이빌) | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 383,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경61558 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층402호입니다.

감정가는 383,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각 방식입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 고OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 29.92㎡ (약 9.05평)이며, 건물(전용) 면적은 39.67㎡ (약 12.00평)입니다.

이는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 "중곡4동주민센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 주민센터 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 생활 정보

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 생활 편의시설이 구비되어 있습니다.

지적도상 북측 노폭 약 6m 및 동측 노폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주거지역 내에 위치하여 일반적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 특이 사항

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 권리 관계는 보이지 않습니다.

**가장 중요한 특이사항**으로, 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자(임차인 이규원의 임대차보증금반환채권을 대위행사)입니다.

HUG는 345,000,000원의 우선변제권을 주장하고 있으나, 2025년 11월 20일자로 **대항력 포기 확약서**를 제출하였습니다.

이는 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

3.2. 명도 용이성

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 임차보증금을 인수할 위험이 **소멸**되었습니다.

따라서 낙찰자는 명도 책임은 있으나, 임차인에 대한 보증금 반환 의무는 없으며, 명도 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석 및 혐오시설 여부

4.1. 상권 분석

본건은 전형적인 주거 밀집 지역 내에 위치하여, 대규모 상권보다는 주거 생활에 필요한 근린생활시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

중곡4동주민센터 인근에 위치하여 공공기관 접근성은 양호하며, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 제한 상태

감정평가서상 인근에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 본건은 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 지역적 제한 사항이 일부 존재합니다.

제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축 고도 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거 환경 및 노후도

다세대주택 밀집 지역으로 주차 환경 등은 다소 불편할 수 있습니다. 건물의 구조적 안정성은 감정평가서상 확인되나, 연식에 따른 노후도는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 환금성 및 시장 상황

도시형생활주택(다세대)은 아파트에 비해 환금성이 다소 낮을 수 있으므로, 매매 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 서울 광진구 역세권 인근 주거 지역이라는 점은 긍정적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울시 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택(다세대)으로, 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

무엇보다 **주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출**이라는 특이사항이 존재하여, 경매에서 가장 큰 리스크인 **인수할 임차보증금** 문제가 해소된 매우 안전한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

**권리 안전성 확보:** 임차인의 보증금 인수 부담이 없어, 권리 분석상 매우 안전하며 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인한 리스크가 거의 없습니다.

**실거주 및 투자 목적 적합:** 서울 광진구 주거 지역이라는 입지적 장점을 바탕으로 실거주 목적이나 소액 주택 투자 목적으로 적합합니다.

**경쟁 우위 선점 가능성:** 명도 리스크가 거의 없어 입찰자들이 안심하고 접근할 수 있으므로, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

(본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 투자의 최종 결정은 현장 조사 및 법률 검토 후 이루어져야 합니다.)

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계