나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63172 [1] 서울특별시 성동구 마장동 564-11 마인하임564 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63172 [1] 서울특별시 성동구 마장동 564-11 마인하임564 4층 401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63172
• 주소: 서울특별시 성동구 고산자로17길 11, 4층 401호 (마장동,마인하임564)
• 감정가: 282,096,000원
• 최저가: 282,096,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63172 | 소재지: 서울특별시 성동구 고산자로17길 11, 4층 401호 (마장동,마인하임564) | 감정가: 282,096,000원 | 최저가: 282,096,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 물건 기본 정보

소재지

서울특별시 성동구 마장동 564-11 마인하임564 4층 401호

용도

다세대주택

사건번호

서울동부지방법원 2024타경63172 (1)

감정가

282,096,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지 면적 (대지권)

19. 90㎡ (약 6.02평)

건물 면적 (전용)

28. 20㎡ (약 8.53평)

제시외 건물 면적

7. 74㎡ (약 2.34평) - *매각 대상에 포함됨*

1.3. 관계자 정보

소유자 및 채무자

경OO

채권자

주OOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 환경

본건은 지하철2호선/5호선/수인분당선 및 경의중앙선 환승역인 "왕십리역"이 직선거리 약 650m 거리에 소재하는 쿼드러플 역세권에 준하는 우수한 교통 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다. 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 5~6m 포장도로에 접해 있어 접근성 또한 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 학군

서울특별시 성동구 마장동 소재 "서울동명초등학교" 남측 인근에 위치하고 있어 초등학교 학군이 가깝습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역으로, 주로 소형 평형의 주거 수요가 높은 지역입니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

건물 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 401호

이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

토지 특징

세장형 토지 위에 다세대주택('마인하임564', 1개동 11세대)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 왕십리역이라는 서울 동북권의 주요 교통 및 상업 거점을 도보로 이용 가능한 위치에 있습니다. 왕십리역 주변에는 대형 상업 시설, 복합 쇼핑몰 등이 밀집하여 있어 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 일상생활에 필요한 근린생활시설은 인근 주택가에 고루 분포하고 있습니다. (검색된 정보에는 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 임장을 통한 재확인이 필수입니다.)

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 범위 및 유의 사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권 확보에 용이합니다. 주의 사항으로 **제시외 건물 7.74㎡ (약 2.34평)**이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 베란다에 섀시/유리가 설치된 부분으로 주택으로 이용 중인 것으로 보이나, *적법성 여부(불법 증축 여부)*는 매수인이 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 임차인 관련 권리 분석 - **특이사항**

임차인(최은주)의 임대차보증금반환채권(273,000,000원)에 대하여 **주택도시보증공사(HUG)가 대위변제**하고 신청 채권자로서 경매를 진행한 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 HUG가 **'우선변제권만 주장'하고 '대항력을 포기'**하는 확약서(2025.11.21. 제출)를 제출했다는 점입니다.

* **결론:** 매수인이 낙찰 후 잔금을 납부하더라도, HUG가 배당으로 임대차보증금 전액을 회수하지 못하더라도 잔존 보증금에 대한 **매수인에게 대항할 권리(인수 책임)**를 포기했습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 **매우 안전한 권리 관계**를 가지고 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 제시외 건물 적법성 리스크

제시외 건물($7.74\text{m}^2$)의 불법 증축 여부를 확인해야 합니다. 만약 불법 건축물로 확인될 경우 이행강제금 부과 또는 철거의 리스크가 발생할 수 있습니다. 이는 경매 전 반드시 구청 건축과 등을 통해 확인해야 합니다.

4.2. 명도 리스크

강제경매 사건이며 소유자/채무자가 동일합니다. HUG가 대항력을 포기하였으므로, 명도 대상자는 사실상 소유자(채무자) 또는 HUG가 구상권을 확보한 임차인이 될 수 있습니다. 명도 협상이 원활하지 않을 경우 법적인 명도소송 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 **왕십리역 역세권**이라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있으며, 소액 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 다세대주택입니다. 특히, 권리 관계에 있어 **주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출**로 인해 임차인의 보증금 인수 리스크가 완전히 해소되어, **매우 안전하고 깔끔한 권리 분석**이 가능합니다. 제시외 건물의 적법성만 현장 확인 및 행정 확인을 통해 해결한다면, 투자의 안정성이 높은 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. **최고의 교통 입지:** 왕십리역 4개 노선 환승역 도보권 (약 650m)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **안전한 권리:** HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 없습니다. 이는 권리 분석 측면에서 가장 큰 장점입니다.

3. **소형 주택 시장 적합:** $28.20\text{m}^2$ (약 8.53평)의 전용면적은 1~2인 가구에게 적합하여, 대학생, 직장인 등 풍부한 임대 수요층을 확보하기에 용이합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계