나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62469 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층1107호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62469 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층1107호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경62469 | 소재지: 서울특별시 강동구 진황도로 87, 11층1107호 (길동,청광플러스원큐브3차) | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 126,000,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62469 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층1107호

용도: 공동주택(도시형생활주택, 원룸형)

건물면적: 전용 13.27㎡ (약 4.01평)

분양면적(추정): 약 16.59㎡ (약 5.02평) *도시형생활주택 전용률 80% 기준 추정치

토지면적(대지권): 2.89㎡ (약 0.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO / 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물의 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지하 1층/지상 20층 건물 중 11층

사용승인일: 2014.10.06. (약 11년차)

이용상태: 공동주택(도시형생활주택, 원룸)으로 이용 중

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 및 승강기 등

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 역세권 중심지

본건은 지하철 5호선 "길동역" 및 "강동역" 남서측 인근에 위치하며, 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등 주거 시설과 상업/업무용 건물, 각종 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역으로, 생활 인프라가 풍부합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권: 일반상업지역에 위치하여 상업 시설의 밀집도가 높아, 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 병원, 약국, 카페 등)을 도보로 이용 가능합니다.

주요시설: 강동성심병원, 강동세무서 등이 가까워 행정 및 의료 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교육시설: 주변에 동신중학교 등 학교 시설도 인접해 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 명세서상 인수 여부

경매구분은 '부동산강제경매'로, 채무자 겸 소유자인 김OO가 점유하는 것으로 추정되나, 임차인이 존재합니다.

임차인(심환석)의 임대차보증금 반환 채권(130,000,000원)에 대하여 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제 후 신청채권자(구상권자)로 경매를 진행한 사건입니다.

3.2. 핵심 주의사항: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기

주택도시보증공사(HUG)는 **우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기**하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 **매수인(낙찰자)에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기**하고 *임차권등기 말소에 동의*한다는 확약서를 법원에 제출했습니다 (2025.11.21.).

이는 낙찰자가 **임차보증금 전액을 인수할 염려가 사라졌음**을 의미하므로, 권리관계 측면에서는 매우 안전하고 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 (Undesirable Facilities & Physical Risks)

- 용도지역: 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 번잡하거나 소음 등 사생활 침해 요소가 있을 수 있습니다.

- 건물 유형 리스크: 도시형생활주택(원룸형)의 일반적인 단점인 **주차 공간 협소** 및 **방음/단열 문제** 등이 일부 실거주 리뷰에서 언급되고 있어, 현장 확인이 필요합니다.

- 규모: 전용면적 13.27㎡(약 4.01평)의 초소형 평형으로, 주 타겟은 1인 가구로 한정됩니다.

- 주변 시설: 지도상 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 오히려 역세권 상권 및 병원 등의 편의시설이 강점입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 뛰어난 *A급 입지*를 갖추고 있습니다.

권리분석상 가장 큰 리스크 요인이었던 **임차인의 대항력에 의한 보증금 인수 문제가 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 완벽히 해소**되어, 안전하고 명확한 권리관계를 확보했습니다.

입찰자는 소형 도시형생활주택의 특성(협소한 주차, 방음/단열 등)을 감안하여 예상 임대수익률 및 실거주 수요를 분석하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

**1. 완벽한 권리관계:** HUG의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 가장 큰 위험이 제거된 '클린 물건'.

**2. 우수한 입지:** 길동역, 강동역 더블 역세권의 중심 상권에 위치하여 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되는 1인 가구 투자 최적의 입지.

**3. 낮은 총 투자금:** 초소형 면적과 1억 2천만 원대의 감정가로 소액 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮습니다. (월세 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 유리)

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계