나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62681 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62681 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경62681
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 2층201호 (둔촌동,라온스토리)
• 감정가: 362,000,000원
• 최저가: 362,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경62681 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 2층201호 (둔촌동,라온스토리) | 감정가: 362,000,000원 | 최저가: 362,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (서울동부지방법원 2024타경62681)

1.1. 기본 물건 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경62681 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 2층201호에 위치한 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 감정가는 362,000,000원입니다. 본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 물건의 전용면적은 $\text{28.98m}^2$ (약 8.77평)이며, 대지권(토지) 면적은 $\text{17.81m}^2$ (약 5.39평)입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 중 2층에 해당하며, 2020년 12월 18일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 화장실 1개 등으로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황

교통 사정은 보통으로 평가되며, 인근에 지하철 5호선 둔촌역과 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 편의

본 물건은 한산중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 생활 환경은 보통으로 평가됩니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 북측으로 노 폭 약 10m 포장된 도로와 접하고 있습니다. 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 토지거래계약에관한허가구역은 지목상 도로에 한정되어 있어 본 매각 물건에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 (임차인 관계 중심)

3.1. 핵심 권리 관계 (주의사항)

본 경매의 가장 중요한 특이사항은 임차인 박수진의 임대차보증금반환채권(355,000,000원)에 대하여 주택도시보증공사(HUG)가 대위행사(구상권)를 신청했다는 점입니다.

3.2. 대항력 포기 확약서 제출

주택도시보증공사(HUG)는 법원에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 대항력 포기 확약서를 제출했습니다 (2025.11.25.).

3.3. 권리 분석의 결론

임차인의 임대차보증금이 감정가(362,000,000원)와 근접한 고액(355,000,000원)이나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 **매수인에 대한 대항력을 명확히 포기**하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임이 없습니다. 이는 매수인의 명도 리스크 및 추가적인 보증금 인수 부담을 크게 줄여주는 매우 유리한 조건입니다.

4. 상권 분석 및 주변 개발

4.1. 상권 및 환경

주변은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 둔촌역 역세권에 위치하여 유동 인구가 확보되어 있으며, 일상적인 소비 활동에 필요한 상업 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 개발 호재

본 정보만으로는 구체적인 주변 개발 호재를 파악하기는 어렵지만, 둔촌동 일대는 재건축(둔촌주공아파트 등) 이슈가 있어 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 기타 사항

5.1. 혐오 시설

제공된 정보와 검색 결과로 판단할 때, 본 물건 인근에 주거 가치를 크게 하락시킬 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 기타 참고 사항

현장 조사 당시 거주인 부재로 임대 관계에 대한 상세 확인은 불가했습니다. 건물 상황 및 내부 구조는 건축물현황도를 참조했으므로, 실제 구조와 일부 상이할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도(인도) 리스크

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 금전적 리스크는 해소되었으나, 현 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차는 별도로 진행해야 합니다. 협상 여하에 따라 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현장 확인의 필요성

건물의 내부 구조 및 상태는 건축물현황도를 기준으로 했으므로, 실제 내부 상태(특히 단열, 방음 등)를 입찰 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 도시형 생활주택으로, 5호선 둔촌역 인근에 위치한 우수한 주거 입지를 가지고 있습니다. 권리 분석상 가장 큰 위험 요소인 임차인의 대항력 문제를 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 완전히 해소한 것이 최대 장점입니다. 명도 절차의 난이도만 잘 관리한다면, 안전하고 확실한 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 안전성 확보: 임차인 대항력 포기로 인해 낙찰자가 임대차 보증금을 인수할 위험이 전혀 없습니다.

* 우수한 입지: 5호선 둔촌역 인근의 역세권 입지이며, 한산중학교 인근의 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 환경입니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인되어 건물 상태가 양호하며, 도시형 생활주택으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계