나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63035 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63035 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 14층1401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경63035
• 주소: 서울특별시 송파구 새말로 62, 14층1401호 (문정동,송파푸르지오시티)
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 205,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63035 | 소재지: 서울특별시 송파구 새말로 62, 14층1401호 (문정동,송파푸르지오시티) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 205,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63035 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 14층1401호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2013.07.19. (약 12년차)

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물 전용면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물 공급면적(추정): 약 48.73㎡ (약 14.74평, 전용률 51.1% 적용 시)

*오피스텔의 경우 일반적인 공급면적(분양면적)은 전용면적과 공용면적을 합한 면적으로, 이는 추정치이며 실제와 상이할 수 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 문정지구 중심의 풍부한 배후수요

본건 오피스텔은 서울특별시 송파구 문정동의 핵심 업무지구인 '문정 법조단지' 및 '동남권 유통단지(가든파이브)' 인근에 위치하고 있어, 변호사, 법무사 등 전문직 종사자와 주변 업무지구의 풍부한 임대 수요를 확보하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 업무 환경이 조화롭게 형성된 지역입니다.

2.2. 우수한 교통 상황

지하철 8호선 '장지역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 강남 및 잠실권으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 향후 '위례~신사선'(가칭 법조타운역) 개통 예정으로 더블 역세권의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

차량 진출입도 가능하며, 송파대로와 인접하여 광역 교통망 이용에 편리합니다.

수서발 KTX(SRT) 수서역도 인접하여 전국 주요 거점 도시로의 이동이 편리합니다.

2.3. 생활 편의 시설

인근에 '서울동부지방법원' 등 공공기관이 밀집해 있으며, 대규모 복합 쇼핑몰인 '가든파이브' (현대시티몰, NC백화점, 이마트 등)가 가까워 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

단지 자체적으로도 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비 외에 대단지 오피스텔 특유의 커뮤니티 시설(사우나, 헬스장, 골프연습장, 게스트룸 등)을 갖추고 있어 1~2인 가구의 높은 주거 만족도를 제공합니다.

3. 권리 분석

3.1. 부동산의 권리 관계

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 김OO로 확인되어 권리관계가 비교적 명확해 보입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 및 명도 용이성 (가장 중요)

본건은 등기사항전부증명서 상 '주택임차권등기'가 확인된 물건입니다.

**가장 중요한 특이사항은 신청채권자인 '주택도시보증공사'(HUG)가 임차인 서지담의 임대차보증금반환채권(200,000,000원, 우선변제)을 대위행사(구상권)하고 있다는 점입니다.**

**더 나아가, 주택도시보증공사는 '대항력 포기 확약서'를 제출(2025.11.19.)하였습니다.** 이 확약서에는 **우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다**는 내용이 포함되어 있습니다.

이는 낙찰자(매수인)가 미배당된 보증금을 인수할 위험이 사실상 사라짐을 의미하며, **매수인이 임차보증금을 인수할 염려 없이 안전하게 명도 및 소유권 확보가 가능**하게 합니다. 권리 분석 측면에서 매우 안전하고 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 문정지구는 업무시설, 법조단지, 대규모 유통단지가 복합된 '유통상업지역'에 해당합니다. 이는 평일 주간은 물론 주말에도 유동인구가 확보될 수 있는 탄탄한 상권을 형성하고 있습니다.

주요 수요층은 인근 업무시설 종사자 및 법조단지 관련 종사자이며, 1,249세대의 대단지 오피스텔 자체 수요도 매우 높아 임차인 유치에 유리한 환경입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

위치 및 주위환경은 우수하나, 오피스텔은 주거시설과 달리 일반적인 아파트에 비해 대출 규제나 세금 관련 변동성에 더 민감할 수 있습니다.

주변이 유통상업지역으로 지정되어 있어 주거 환경보다는 상업/업무 시설의 특성이 강하므로, 주말이나 야간에 소음 등 생활환경에 민감한 임차인은 고려해야 할 수 있습니다.

감정평가서에 명시된 '임대관계 미상'은 권리 분석을 통해 해소되었지만, 내부구조도 및 이용상태는 현황과 상이할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 송파구 문정지구의 핵심 입지에 위치한 대단지 오피스텔로, 입지적 가치 및 주변 개발 호재가 풍부합니다. 특히, **주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 가장 큰 경매 리스크인 임차인 보증금 인수 문제가 해소**되어, 권리관계가 매우 깨끗하고 안전한 물건입니다.

경쟁률이 높을 수 있으나, 임대수익형 부동산으로서의 가치와 안전한 권리 분석을 바탕으로 적극적인 입찰을 고려해 볼 만합니다.

5.2. 투자 포인트

1) **클린한 권리 관계**: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 **낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없어** 가장 안전한 경매 물건 중 하나입니다.

2) **풍부한 임대 수요**: 문정 법조단지, 미래형 업무단지, 가든파이브 등 대규모 업무지구의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

3) **더블 역세권 잠재력**: 8호선 장지역 역세권이며, 향후 위례-신사선 연장 시 교통 편의성이 더욱 향상될 것입니다.

4) **소액 투자 적합**: 전용 약 7.5평의 소형 평형으로, 1~2인 가구의 선호도가 높아 환금성이 양호하며 비교적 소액으로 강남권 오피스텔 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계