나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62766 [1] 서울특별시 강동구 성내동 244-5 한양립스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62766 [1] 서울특별시 강동구 성내동 244-5 한양립스 4층403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경62766
• 주소: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-10, 4층403호 (성내동,한양립스)
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매2계 2024타경62766 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-10, 4층403호 (성내동,한양립스) | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 73,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울동부지방법원 2024타경62766 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경62766 (1)입니다.

본건은 서울특별시 강동구 성내동 244-5 한양립스 4층 403호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 115,000,000원입니다.

토지 면적은 5.62㎡ (약 1.70평)이며, 건물 면적은 16.37㎡ (약 4.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, "하늘채코오롱아파트" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 상업용, 업무용, 주상복합 건물, 공동주택, 근린생활시설, 의료기관, 교육기관 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 대중교통수단인 버스정류장이 도보 약 3-4분 거리에 있으며, 지하철 5호선 강동역까지는 도보로 약 6-7분 소요되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 벽식구조 (철근)콘크리트 평스라브 지붕의 13층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

외벽은 치장석붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있으며, 건물의 현상은 보통입니다.

토지는 세장형이며, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 한국주택금융공사가 경매를 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부상 권리 관계를 살펴보면, 채권자인 한국주택금융공사의 근저당 외에 임차인 구슬기의 임대차 관계가 존재합니다.

임차인 구슬기는 120,000,000원의 임대차보증금에 대한 우선변제권을 가지고 있습니다.

다만, 임차인은 2025년 12월 4일 자로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 없다고 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 강동구 성내동은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상주 인구 및 유동 인구를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다양한 의료기관 및 교육기관이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높으며, 이는 오피스텔로서의 임대 수요에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 내에는 현관, 방 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

상하수도, 소화전, 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 양호합니다.

난방은 개별 도시가스보일러를 사용합니다.

주변에 "하늘채코오롱아파트"가 있어 주거 단지 내의 생활 편의시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

본 물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 여부입니다. 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 보증금에 대한 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (2025.12.4. 확약서 제출일 기준)

또한, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

본 물건의 감정가가 115,000,000원임에 반해 임차인의 보증금은 120,000,000원으로, 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 도시 지역 내에서 일반적으로 발생하는 소음이나 기타 생활 불편은 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

주변 상권이 발달되어 있고 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고 있어, 명확한 권리관계 확인 및 잠재적 위험 요소에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

강동역 역세권이라는 지리적 이점을 활용한 시세 상승 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 증가 트렌드에 부합하며, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인에게 부담되는 권리 관계가 정리될 가능성이 높습니다.

향후 강동구 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계