나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63387 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 8층809호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63387 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 8층809호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63387 | 소재지: 서울특별시 송파구 새말로 62, 8층809호 (문정동,송파푸르지오시티) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 송파구 문정동 송파푸르지오시티 오피스텔 경매 분석 (2024타경63387)

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 8층 809호

용도: 오피스텔 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63387 (1)

감정가: 204,000,000원 (2억 4백만 원)

건물면적 (전용): 24.90㎡ (약 7.53평)

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO / 채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2013년 7월 19일 (비교적 신축급 오피스텔)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

대상 물건은 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용 편리성이 무난합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 유통단지로 지정되어 있어, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달된 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대상 물건의 북서측 노폭 약 40m, 북동측 노폭 약 34m, 남동측 노폭 약 20m의 넓은 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

가장 주목할 만한 특이사항은 임차인 강기호의 임대차보증금반환채권(217,000,000원)에 대하여 주택도시보증공사(HUG)가 대위행사(구상권)를 신청했다는 점입니다.

더욱이 HUG는 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서'를 제출하였습니다 (2025.11.19.).

이는 매수인이 임차인의 잔존 보증금에 대한 인수 부담이 없다는 것을 의미하므로, 권리 관계가 매우 깔끔한 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보 분석

대상 물건은 유통상업지역에 위치하며, 주변에 업무시설(법조타운 인근)과 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 자체적으로 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 잘 갖춰져 있어 오피스텔로서 이용 편의성이 높습니다.

주변 시설 검색 결과, 상가 내부에 사우나, 헬스장, 골프 연습장 등 거주자 전용 부대시설이 월 19,800원에 이용 가능한 것으로 나타났으며, 지하 1층에는 음식점 등이 입점해 있어 주거 생활 편의성이 우수합니다.

외부 검색 결과, 송파푸르지오시티 주변에서 기피 또는 혐오 시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

감정가(2억 4백만 원) 대비 임차인의 보증금(2억 1천 7백만 원)이 높아 낙찰가에 따라 보증금 전액 배당이 이루어지지 않을 가능성이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함으로써 매수인에게 잔존 보증금 반환 의무는 없습니다.

따라서, 낙찰자는 명도(점유 이전) 과정에서 임차인 또는 채권자인 HUG와의 협의(임차권등기 말소 등)를 원만히 진행해야 하나, 이미 HUG가 포기 의사를 밝혔기 때문에 일반적인 경매 물건 대비 명도 리스크가 현저히 낮습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 오피스텔은 서울시 송파구 문정동 법조타운 인근의 우수한 입지 조건과 함께 사용승인일(2013년)이 비교적 최근이어서 건물의 상태도 양호합니다. 무엇보다 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 복잡한 임차인 문제가 사실상 해소된 '깨끗한 권리' 물건입니다.

투자 포인트:

1. 안전한 권리: 매수인이 임차인의 잔존 보증금을 인수할 위험이 제거된 상태이므로, 입찰에 대한 부담이 적습니다.

2. 우수한 입지 및 교통: 8호선 장지역 초역세권은 아니지만 도보 이용권 내에 있으며, 강남 및 송파 지역의 업무 지구 접근성이 높아 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 높은 환금성: 오피스텔 밀집 지역인 유통상업지역에 위치하며, 전용 면적 약 7.53평의 소형 평형은 1인 가구 또는 직장인 수요가 많아 환금성이 높을 것으로 판단됩니다.

4. 건물 상태 양호: 2013년 사용승인되어 건물의 노후도가 낮고, 입주민 편의시설(사우나, 헬스장 등)이 잘 갖춰져 있어 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계