나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63479 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63479 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63479 | 소재지: 서울특별시 강동구 성내로 64, 4층403호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 207,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63479 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)입니다.

소재지는 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 4층403호이며, 감정가는 207,000,000원입니다.

토지 면적은 7.37㎡ (약 2.23평)이고, 건물 면적은 14.01㎡ (약 4.24평)입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 2021년 4월 23일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 입지 조건

최고의 입지:

지하철 8호선 강동구청역이 인근에 위치한 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 강동대로, 올림픽로, 올림픽대로를 통한 강남 업무지구 등으로의 접근성 또한 우수하여 사통팔달의 교통망을 갖추고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 관공서, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 주거 편의성이 높습니다. 감정평가서에 따르면 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

권리 관계:

본 물건은 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO, 채무자 및 소유자는 박OO입니다.

특이사항 (대항력 포기 확약):

가장 중요한 특이사항으로, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김경모의 임대차보증금반환채권(233,000,000원)에 대하여 대위변제 후 구상권을 행사하고 있습니다.

HUG는 우선변제권을 주장하면서도, **배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출(2025.11.21.)** 하였습니다.

이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금을 인수할 위험(숨은 임차인 리스크)이 완전히 해소되었음을 의미하며, 권리관계가 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석

주변 환경:

본건은 강동구청역을 중심으로 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 마트, 병원, 약국, 카페 등 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 강동구청 등 관공서가 인접하여 관련 유동인구도 존재합니다.

본건이 원룸형 도시형생활주택인 점을 감안할 때, 1인 가구 및 직장인 수요가 높은 임대차 시장을 형성할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

편의 시설:

도보 5분 거리 내에 마트, 병원 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

인근에 서울아산병원, 롯데마트, 롯데백화점(잠실점) 등이 위치하여 대형 상업시설 이용이 편리합니다.

자연/여가 시설:

올림픽공원이 가까워 성내천 산책로, 성내 유수지 체육공원 등 다양한 여가 및 운동 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

학교 및 기타:

성내초등학교, 성내중학교 등이 인근에 위치하며, 강동송파교육지원청 통합으로 송파 권역 학원가 접근도 용이합니다.

혐오 시설:

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 주로 근린생활시설과 주거시설로 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

소형 면적:

전용 면적이 14.01㎡ (약 4.24평)로 매우 작은 원룸형이므로, 임차 수요가 1인 가구로 한정되며, 임대료의 상승 여력에 한계가 있을 수 있습니다.

또한, 건물 내 주차 공간이 협소할 경우, 주차 불편이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 입지적 측면(강동구청역 역세권, 올림픽공원 인접)과 권리 분석 측면(HUG의 대항력 포기 확약)에서 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

특히, 매수인이 임대차 보증금을 인수할 위험이 제거된 '명확한 권리 관계'는 투자 리스크를 현저히 낮춥니다.

감정가(2억 7백만원)가 주변 시세와 적절한지 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

권리 안정성 확보:

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금(233,000,000원)을 인수할 위험이 전혀 없습니다. 명도(점유 이전)에 대한 부담이 크게 줄어듭니다.

우수한 입지 (역세권):

지하철 8호선 강동구청역을 도보로 이용 가능하며, 주변 생활 인프라가 풍부하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

환금성 및 임대수익:

비교적 신축 건물(2021년)에 강남 접근성이 우수한 입지로, 1인 가구를 대상으로 한 임대수익 확보 및 향후 매각 시 환금성 면에서 유리합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계