나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경108914 [1] 부산광역시 서구 암남동 245 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경108914 [1] 부산광역시 서구 암남동 245 주건축물제1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경108914
• 주소: 부산광역시 서구 충무대로 44 (암남동,주건축물제1동)
• 감정가: 1,066,973,000원
• 최저가: 267,682,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

부산서부지원 경매1계 2023타경108914 | 소재지: 부산광역시 서구 충무대로 44 (암남동,주건축물제1동) | 감정가: 1,066,973,000원 | 최저가: 267,682,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2023타경108914 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 245 주건축물제1동

용도: 단독주택 (현황 이용)

감정가: 1,066,973,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 물건 면적 현황

토지면적: 193.00㎡ (약 58.38평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

제시외 건물면적: 4.60㎡ (약 1.39평, 매각대상에 포함)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 인근에 송도 해수욕장 및 관련 상권이 형성되어 있어 관광 및 거주 수요가 모두 존재하는 지역적 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장역이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 2필지가 일단으로 주거용 건부지로 이용 중인 부정형의 토지입니다. 북측 도로 대비 약 4미터 가량 낮은 저지에 위치하여 지반 격차가 상당합니다.

지적도상 북측 중로(폭 20m-25m)에 접하고 있으나, 지반 격차로 인해 직접적인 차량 출입이 불가합니다. 실제 출입은 남측 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로를 통해 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지 기호(1), (2) 모두 '일반상업지역', '방화지구', '제1종지구단위계획구역'에 속합니다. 이는 상업적 개발 잠재력이 높은 지역임을 의미합니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 등기된 건물과 토지, 그리고 제시외 건물(4.60㎡)까지 모두 포함하여 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 (OOOOOOOOO, 채무자는 양OO, 채권자는 황OO입니다. 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

(1) 일괄매각에 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 있으므로, 건축물대장 및 등기부에 포함되지 않은 부분까지 함께 취득하게 됩니다.

(2) **도로 접근성 문제:** 지적도상 중로 접합에도 불구하고 지반 격차로 실제 출입이 불가하며, 노폭 2m 현황도로를 이용해야 하는 점은 향후 건축 행위 또는 가치 평가에 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

(3) **공부상 용도 불일치:** 건물은 일반건축물대장상 '근린생활시설 및 주택', 등기사항증명서상 '근린생활시설'이나, **현황은 '주택'으로 이용 중**입니다. 현황과 공부상의 용도가 다르므로, 낙찰 후 용도 변경 또는 현황에 맞게 사용하기 위한 행정적 조치 및 관련된 이행강제금 발생 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 속한 '일반상업지역'은 높은 용적률과 건폐율을 기대할 수 있는 지역으로, 상업 활동이 활발한 송도 해수욕장 인근 상권에 포함됩니다. 다만, 현재는 주거용으로 이용 중이며, 2m 현황도로를 이용해야 하는 접근성 제약으로 인해 상업 시설로의 전환 시 개발 난이도가 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설로는 '송도초등학교' 인근에 위치하여 학군이 형성되어 있습니다. 주변은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 인근 지역은 송도 해수욕장을 중심으로 주거, 상업, 관광 숙박 시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 본건에 직접적으로 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (용도 불일치)

건축물대장과 등기부상의 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택)의 불일치로 인해, 낙찰 후 주택으로 계속 사용하고자 할 경우 주택 관련 세금 문제 또는 근린생활시설로 사용 허가를 받아야 하는 문제 등 복잡한 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

5.2. 개발 리스크 (접근성)

토지가 중로에 접하고 있으나, 4m 지반 격차로 인해 사실상 맹지에 가까운 접근성을 가지고 있습니다. 건축 시 2m 현황 도로의 사유지 여부 및 건축법상 도로 인정 여부를 필히 확인해야 하며, 신축이나 대규모 증축 시 건축 허가에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 서구 암남동의 '일반상업지역'에 위치하여 토지 가치가 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 주된 리스크 요인인 **도로 접근성(4m 저지대)**과 **건물 현황 용도 불일치**를 동시에 안고 있습니다. 토지의 지리적, 법적 위치는 우수하나, 현황 건축물 이용 및 향후 개발 행위에는 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 최고의 입지: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 향후 토지 가치 상승 기대.

(2) 해수욕장 인접: 송도 해수욕장과 가까워 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역.

(3) 일괄매각: 토지 및 건물 전부를 취득하여 온전한 소유권 행사가능.

6.3. 투자 전략 제언

단기 투자보다는 **장기적인 관점에서 토지 개발을 염두에 둔 투자**가 적합해 보입니다. 현재 건축물을 주택으로 사용할 경우 용도 불일치 문제를 해결해야 하며, 향후 상업용 건물로 신축할 경우 접근성 문제를 극복할 수 있는 공법(예: 진입로 확보, 옹벽 설치 등)을 사전에 검토하여 비용을 산출해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계