나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509792 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-60 인천송도힐스테이트 402동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

인천지방법원 2025타경509792 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

인천광역시 연수구 송도동 21-60 (신주소: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 80), 인천송도힐스테이트 402동 1205호 (본건 주소지에 2층 205호로 기재되어 있으나, 등기부 및 건축물대장상 402동 1205호 12층으로 확인됩니다). 용도는 아파트입니다.

1.3. 면적 정보

토지 지분: 42.73㎡ (약 12.93평)

건물 면적 (공급 면적): 98.32㎡ (약 29.74평)

건물 전용 면적: 제공된 자료에 명시적 기재는 없으나, 일반적인 공급 면적 대비 75~80% 수준으로 파악됩니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.5. 감정가

422,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

중복 사건, 유동화 물건으로 분류됩니다. 별도의 명시된 주의사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

인천지하철 1호선 인천대입구역 및 지식정보단지역을 이용할 수 있으며, 도보 또는 단지 인근 버스 정류장을 통해 다양한 광역 및 간선 버스 노선 이용이 가능합니다. 자가용 이용 시 제3경인고속화도로, 아암대로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 인천송도컨벤시아, 트리플스트리트, 롯데몰(예정) 등 대규모 상업 및 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 송도 센트럴파크, 인천가톨릭대학교 송도성모병원 등도 인접해 있습니다.

2.3. 주변 환경

현재 파악된 바로는 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 송도국제도시는 친환경적인 도시 계획을 지향하고 있으며, 과거 일부 쓰레기 처리 시설 도입 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 현재 운영 중이거나 계획 중인 시설에 대한 구체적인 혐오 시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 6월 11일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다 [cite:provided data].

3.2. 등기부 요약 (권리관계)

본 건물의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 을3 근저당권(중소기업은행, 2018-06-11, 360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑2 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 갑9 소유권이전(주식회사아이켐스, 2018-06-11, 매매) 기록이 존재합니다.

* 이후 갑14~갑30, 갑32, 갑34에 해당하는 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리들이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 갑34의 임의경매 개시 결정(유아이제삼십칠차유동화전문유한회사, 2025-06-10, 360,000,000원)이 본 경매를 촉발한 권리입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 12억 1,880만 원으로, 감정가를 크게 상회합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 자료상 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권 개요'가 언급되었으나 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 구성

인천송도힐스테이트는 총 130세대 규모의 아파트 단지(402동은 61세대)이며, 공동주택 외에 업무시설 및 근린생활시설이 복합된 단지입니다 [cite:provided data].

4.2. 주변 상업시설

단지 주변으로 송도컨벤시아, 트리플스트리트, 롯데몰(예정), 현대 프리미엄 아울렛 등 대규모 상업 및 엔터테인먼트 시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

단지 인근에는 인천현송초등학교, 인천현송중학교 등이 위치하고 있으며, 송도국제도시 내 다양한 교육기관 및 국제학교 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 편의성

인천지하철 1호선 인천대입구역 및 지식정보단지역을 도보로 이용할 수 있으며, 서울 주요 지역으로 연결되는 광역버스 노선이 다수 운행되고 있어 서울 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

인천 가톨릭대학교 송도성모병원, 아트센터 인천, 국립해양박물관 등 문화, 의료, 레저 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수 권리관계

다수의 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있습니다. 낙찰 후 말소되지 않는 권리는 없으나, 권리 분석 및 명도 과정에서 세심한 주의가 요구됩니다.

6.2. 유동화 물건 특성

채권자가 유동화 전문 유한회사이므로, 일반 경매 물건과 달리 채권 회수 목적이 강하며, 매각 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 어떤 사건이 최종적으로 매각을 진행하는지에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 면적 정보의 불확실성

건물 전용 면적에 대한 명확한 정보가 제공되지 않아, 실제 사용 면적과 계약 면적 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 송도국제도시의 우수한 입지 조건 및 개발 호재를 기반으로 한 높은 미래 가치.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 저렴하게 책정되어 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 높은 경쟁률과 낙찰가율 형성 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건 및 중복 사건으로 인한 경매 절차상의 불확실성 존재.

* 건물 전용 면적에 대한 정확한 정보 부재.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 대비 잠재력

현재 감정가 4.22억 원은 송도국제도시 내 98㎡(약 30평) 아파트 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 최근 유사 평형대 아파트 매매가가 4.5억 원 이상에서 거래되고 있음을 감안할 때, 적정 낙찰가 산정을 통해 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

8.2. 송도 국제도시 개발 호재

GTX-B 노선 확정, 첨단 바이오 및 IT 산업 클러스터 조성 등 송도국제도시의 지속적인 개발 계획은 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 422,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 주변 시세: 유사 평형대(98㎡) 아파트의 최근 매매가는 4.5억 원 ~ 5.5억 원 선에서 형성되어 있습니다.

* 권리관계: 다수의 채권이 설정되어 있으나 모두 말소 예정이므로, 낙찰가의 적정성은 시세 및 입찰 경쟁률에 의해 결정될 것입니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

정확한 예상 입찰가는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 감정가 4.22억 원과 인수 부담금 0원을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 정도를 면밀히 파악하여 4.0억 원 ~ 4.8억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.