나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33833 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 김포골드선 '구래역'이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층, 지상15층 건물 내 제4층 제414호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),대로2류(폭30m~35m)(2014-11-27)(접합),중로2류(폭15m~20m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33833 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 414호

용도: 오피스텔

건물면적: 20.69㎡ (약 6.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 102,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층, 지상15층 건물 중 제4층 제414호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 대로2류(폭30m~35m), 중로2류(폭15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 인천지방법원 2024카단12562의 가압류(경기신용보증재단, 금29,146,566원)입니다.

이 외 한국주택금융공사의 강제경매(갑9)가 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 129,146,566원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을1)은 보증금 100,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

따라서 총 인수 보증금은 100,000,000원이며, 낙찰 시 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔 및 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 상업지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 초등학교, 마트, 병원, 식당 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'한가람초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한 각종 근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

김포골드라인 '구래역' 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하며, 총 매입 비용을 상승시킵니다.

6.2. 감정가와 최근 시세의 차이

본 건의 감정가는 102,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 실거래가는 85,000,000원에서 87,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 인수해야 할 임차 보증금까지 고려하면 수익성 분석에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하여 투자 가치 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 순수 물건의 가치가 얼마인지, 향후 시세 상승 가능성 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 구래동의 역세권 오피스텔로, 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

* 부동산 강제경매로 진행되어 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수되는 임차보증금 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 102,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 최근 실거래가(85,000,000원 ~ 87,000,000원)를 고려할 때, 감정가에 근접한 입찰은 매우 높은 총 투자 비용을 발생시켜 수익성을 악화시킬 수 있습니다.

따라서, 임차 보증금 100,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치 평가를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 102,000,000원을 기준으로 할 때, 인수 보증금 100,000,000원을 고려하면 약 20,000,000원 정도의 투자 여력이 있을 수 있습니다.

하지만 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 점을 감안할 때, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

위 입찰가 범위는 보수적인 시장 가격(최근 실거래가)을 참고하되, 낙찰 후 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 시세, 주변 임대 현황, 향후 시세 전망 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 100,000,000원의 인수 보증금은 반드시 고려해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.