나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10657 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10657 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10657
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 21-12 하나아이파크빌, 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10657 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 21-12 하나아이파크빌, 제3층 제301호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10657 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10657 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 261,000,000원

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2017년 07월 06일입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등입니다. 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중에 있습니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사 지대의 2필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

* 인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지([409-126번지], [409-127번지])는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

* 공부와의 차이

공부상 현황과 차이는 없습니다.

* 기타참고사항

임대관계는 미상입니다.

* 입지조건

본건은 서울화일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 권리분석

본건의 주요 특징은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하지 않아도 될 가능성이 높으나, 정확한 법률적 해석과 명도 과정에서의 예상 비용 등을 권리분석 전문가와 상세히 상담하고 법원 공고문을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 상권분석

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 서울화일초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활 밀착형 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

* 생활정보

서울화일초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 인근 버스정류장 이용으로 편리한 대중교통 접근성이 확보되어 있으며, 차량을 이용한 진출입도 원활한 편입니다.

* 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 "임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건"입니다. 이 조건의 상세 내용과 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적, 시간적, 비용적 문제를 철저히 파악해야 합니다. 또한, 본건이 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 있을 수 있으며, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다. 현재 검색된 정보로는 해당 주소지 인근에서 심각한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

* 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울화일초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 경매 물건으로서 권리 관계, 특히 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 철저한 분석과 명도 가능성 및 소요 비용 산정이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

* 투자 포인트

1. 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. 안정적인 주거 환경: 학교와 주거 시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 경매 시세 차익: 권리 분석 및 명도 절차를 성공적으로 완료할 경우, 일반 매매보다 유리한 가격으로 취득하여 시세 차익을 실현할 수 있습니다.

4. 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력이 포기될 경우, 낙찰 후 명도 절차가 상대적으로 용이할 수 있습니다 (단, 법률 전문가 상담 필수).

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계