나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10691 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로
형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근
의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는
외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임.
내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임.
바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로
이용됨.

설비내역

물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방
시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물
최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10691 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물 승인일: 2022년 07월 05일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대 중 19세대 (필로티형, 1층 주차장)

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

토지 지분: 13.234㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 지분: 21.45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

매각 포함 물건: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 형성된 대로변 주거지대입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치합니다.

남동측 인근의 화곡로를 운행하는 각종 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 이용 사정은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 07월 15일 접수된 주식회사다와대부의 근저당권입니다. (채권 최고액: 5,760,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

현재 등기부상 확인되는 임의경매 개시 결정 (고흥군수산업협동조합), 근질권 설정 (제이비우리캐피탈주식회사), 압류 (강서구) 등은 말소기준권리 이후 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특정 내용은 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 로 표기되어 있으나 상세내용 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건의 기타 참고사항에 따르면 본건은 전부 월세로 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 상세한 임대 내역은 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 단독주택과 도시형생활주택이 혼재된 주거지역으로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등이 입점하여 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

대로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편이며, 주거지대의 특성상 관련 생활 서비스 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 2022년 7월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 총 20세대로 구성되어 있습니다.

본건은 필로티 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있습니다.

내부 마감은 외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석, 내벽: 종이벽자지 및 일부 타일, 바닥: 강마루 및 일부 타일로 마감되었습니다.

창호는 하이샷시 복층유리입니다.

내부 설비로는 급배수 및 위생시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

본건 건물이 위치한 토지는 2필지가 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 "더스위트" 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

전체 월세 임대 중으로 탐문되나, 상세 임대 내역이 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

보증금 및 차임 미상 상태에서의 계약 관계는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 담보 관련

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 기재되어 있습니다. 이는 본 물건 외 다른 부동산도 동일 채무에 담보로 제공되었을 가능성을 시사하며, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 규제

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

화곡역 역세권에 위치하며 주변 교통 및 생활 인프라가 양호하여 주거 가치가 있습니다.

다만, 임차인 관련 정보의 불확실성, 공동담보 표기 등 권리 관계의 복잡성, 각종 도시계획법규상의 제약은 잠재적 리스크 요인입니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명도 리스크와 미상 임대료에 대한 구체적인 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 240,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건물의 실거래가가 존재합니다. 2018년 준공된 M펠리체(830-5)의 경우, 전용면적 37.05㎡가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 810만원/㎡입니다.

본건의 감정가는 21.45㎡에 대해 약 1,120만원/㎡으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

이 범위는 감정가보다는 낮지만, 신축 프리미엄과 시장 상황을 고려한 보수적인 추정치입니다.

입찰 전 현장 조사 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.