나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10764 [1] 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10764 [1] 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10764
• 주소: 서울특별시 양천구 월정로33길 9-6 보노하우스, 제6층 제601호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10764 | 소재지: 서울특별시 양천구 월정로33길 9-6 보노하우스, 제6층 제601호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 225,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10764 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 토지지분: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 내 제6층 제601호

* 건물 외벽: 석재붙임 마감 등

* 건물 내벽: 내부 인테리어 마감 등

* 건물 창호: 샷시창호 마감 등

* 건물 이용상태: 도시형생활주택 (방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니 등)

* 건물 설비내역: 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등

1.2. 입지 조건

* 주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됩니다. (감정평가서 요약)

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다. (감정평가서 요약)

* 교통 접근성: 월정초등학교는 서울특별시 강서구 월정로 176에 위치하며, 물건지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요하나, 감정평가서상 인근으로 언급되었습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05 지정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09)으로 지정되어 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 유형: 본건은 부동산 강제경매 사건입니다.

* 특이사항: 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됨을 의미하므로, 보증금 관련 위험 부담이 적어 투자에 유리할 수 있습니다. 다만, 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 포기 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 해당 물건지는 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 주거지역입니다. 주변 상권은 일반적인 주거지역 상권으로, 편의시설 및 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (감정평가서 요약)

* 주변 시설: 서울특별시 양천구 신월동 일대는 대규모 아파트 단지보다는 빌라 및 다세대 주택 밀집 지역이 많아, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. (검색 결과 기반)

1.5. 생활 정보

* 교육 시설: 인근에 서울월정초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 노선 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. (감정평가서 요약)

1.6. 잠재적 리스크

* 지리 정보 불일치 가능성: 감정평가서 요약에 언급된 '월정초등학교'가 강서구 화곡동에 위치한다고 명시되어 있으나, 물건 소재지는 양천구 신월동입니다. 이로 인해 교육 환경 등 관련 정보에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안: 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향이나 건축 규제 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

* 협소한 면적: 토지 및 건물 면적이 비교적 협소하여, 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 양천구 신월동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 2억 8,200만원이며, 토지 면적 21.53㎡, 건물 면적 29.86㎡ 규모입니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 채권자가 채권 회수를 위해 임차인의 대항력 포기 조건을 내건 경매 물건으로, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정평가서에 기재된 주변 초등학교 위치와 물건지 주소 간의 지리적 차이가 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계 : 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 관련 위험이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 가격 경쟁력 : 대항력 포기 조건이 붙은 경매 물건은 유찰을 거듭할 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (일반적인 경매 투자 원칙)

* 주거 지역 입지 : 서울특별시 양천구라는 입지적 장점을 가지며, 재개발 및 도시정비사업 진행 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소규모 투자 : 비교적 소형 평형으로, 초기 투자 비용 부담이 크지 않아 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 추가 확인 사항 : 월정초등학교와의 정확한 거리 및 접근성, 지역 내 신축빌라 시세, 도시관리계획 입안 내용 등에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 투자 가치를 보다 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계