나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10755 [1] 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10755 [1] 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10755 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 29-11 블루힐, 제3층 제302호 | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 210,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10755 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10755 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

토지 면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

건물 면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2018년 07월 23일)

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, '서울개화초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 '개화산역'이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다. 남측으로는 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

1.3. 상권 분석

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 배후 수요가 안정적입니다. 지하철역과 초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높으며, 이는 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활 정보

건물은 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 서울개화초등학교와 개화산역 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 롯데몰 김포공항점과 같은 대형 쇼핑 시설도 인접해 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 임차인 노원주 씨가 2020년 12월 22일자로 보증금 283,000,000원에 임차권을 설정하고 거주 중입니다. 특이사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다. 현재 채권 최고액과 임차보증금을 고려할 때, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다. (채권자: 주OOOOOOO)

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 임차인이 설정한 보증금(283,000,000원)이 감정가(263,000,000원)보다 높다는 점입니다. 또한, '임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'의 정확한 법적 효력과 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 국토이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 항공 관련 규제를 받으며, 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약을 줄 수 있습니다. 김포공항이 인근에 위치하여 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 지역의 토지이용계획상 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권 및 초등학교 인근의 양호한 입지를 갖추고 있으나, 높은 임차보증금과 복잡한 권리관계로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있는 위험성이 존재합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

서울 서부 지역의 지하철 5호선 역세권이라는 점과 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 입지는 장점입니다. 임차인과의 명도 협상 및 대항력 관련 법리 검토가 성공적으로 이루어진다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계