나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8372 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층 153호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ""영어교육도시119센터"" 북동측 인근에 위치하고,
주위는 영어교육도시 내 국제학교, 주택(단독,공동), 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제153호로서,

외벽: 치장타일, 청고벽돌 타일 마감 등,
내벽: 페인팅, 인테리어 마감 등,
바닥: 강화마루 마감 등,
창호: 페어글래스창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

천장부착형 냉방설비, 기본 급·배수설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20m, 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 기타주차장시설, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8372 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층 153호

용도: 근린상가

감정가: 542,000,000원

토지면적: 56.33㎡ (약 17.04평)

토지 지분: 56.325㎡

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물 지분: 66㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 벌교새마을금고

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "영어교육도시119센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국제학교, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 20m, 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2018-09-28 접수된 벌교새마을금고 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 벌교새마을금고 근저당권 (2018-09-28)

* 을2: 하나저축은행 근저당권 (2024-01-25)

* 갑3: 벌교새마을금고 임의경매개시결정 (2025-07-03)

* 기타 선순위 신탁 등기 말소.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요는 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사케이엔씨위드

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 15,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 주식회사케이엔씨위드는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 하지만, 임대차 계약 내용의 진위 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 제주는 영어교육도시라는 특수 입지를 가지고 있으며, 국제학교, 고급 주택 단지, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

* 주요 배후 수요: 국제학교 학생, 교직원, 관련 종사자, 그리고 영어교육도시 인근 거주민들이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

* 상권 활성화 가능성: 영어교육도시의 성장 및 확장 가능성에 따라 상권의 활성화 정도가 결정될 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 현재 주변에는 주택, 상가, 학교 등 기본적인 생활 및 교육 관련 시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 영어교육도시 내 또는 인근 지역의 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: 다수의 국제학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 주 용도가 "자동차관련시설"로 기재되어 있으나, 현재 경매 물건 정보상 용도는 "근린상가"로 표기되어 있어 두 용도 간 차이가 존재합니다. 이로 인해 향후 합법적인 용도 변경이나 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 이용 현황과 공부상 기재 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 명도 관련 이슈: 대항력 없는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 임차인의 비협조 등으로 인해 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 법적 제한사항: 토지 이용 계획에 따른 다양한 개발 및 행위 제한(가축사육제한, 각종 보전지구 지정 등)으로 인해 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 영어교육도시 상권의 수요 변동성 및 경쟁 심화에 따라 공실 발생 위험이 존재하며, 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 제주 영어교육도시라는 특수 입지를 바탕으로 국제학교 및 관련 시설 배후 수요를 기대할 수 있는 근린상가입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인으로 건축물대장상 주 용도가 "자동차관련시설"인데 비해 물건 정보상으로는 "근린상가"로 명시되어 있어, 실제 이용 가능한 용도와 관련하여 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우 투자 가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

안정적인 명도 절차가 진행된다면, 지역 개발 잠재력과 결합하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지적 매력: 제주 영어교육도시 내에 위치하여 배후 수요가 비교적 안정적이며, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

* 소형 투자 가능성: 비교적 적은 면적과 감정가로 소형 상가 투자가 가능합니다.

* 차별화된 상권: 일반적인 상권과는 달리 교육 특화 지구라는 점에서 독특한 상권 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 542,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주요 리스크 요인인 공부상 용도와 실제 이용 용도 간 차이에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 마련 여부.

* 영어교육도시 상권의 실제 공실률 및 임대료 수준.

* 경쟁 입찰자의 수 및 예상되는 입찰 경쟁 강도.

* 명도 소요 시간 및 예상 비용.

* 정확한 입찰가 제시를 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 주변 시세 조사가 필수적입니다. 일반적으로는 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.