나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10749 [1] 서울특별시 금천구 가산동 146-80 다솜빌2차 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10749 [1] 서울특별시 금천구 가산동 146-80 다솜빌2차 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10749
• 주소: 서울특별시 금천구 남부순환로108길 11-9 다솜빌2차, 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10749 | 소재지: 서울특별시 금천구 남부순환로108길 11-9 다솜빌2차, 제5층 제502호 | 감정가: 212,800,000원 | 최저가: 170,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10749 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10749 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 146-80 다솜빌2차 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 212,800,000원

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017.10.11

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1·7호선 '가산디지털단지역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인 및 임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG가 채권을 회수하기 위해 임차인의 법적 대항력을 포기시키는 조건으로 매각하는 것으로, 일반적으로 낙찰자가 임차인 관련 부담을 덜 수 있어 권리 관계가 비교적 명확해지는 장점이 있습니다. 다만, HUG의 인수 조건 및 대항력 포기 관련 세부 내용을 반드시 문서로 확인하여 잠재적 위험을 사전에 파악해야 합니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 특히 인근의 '가산디지털단지역'은 대규모 산업단지 및 비즈니스 중심지로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 이는 직주근접성을 고려하는 수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있으며, 관련 상권 또한 활성화되어 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에는 '가산동주민센터'가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 대중교통으로는 지하철 1·7호선 '가산디지털단지역'을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

초기 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가산1유수지 지역이 과거 악취 문제로 혐오시설로 인식되었으나 현재는 생태공원으로 리모델링된 사례가 있습니다. 금천구 내 다른 지역에서 소방서나 쓰레기 소각장 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.6. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 10월 11일 사용승인을 받아 비교적 신축급에 해당합니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 집합건축물대장상 5층 패널/다세대주택(주거) 11㎡ 무단증축으로 인한 위반건축물 표기입니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물대장 말소 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다. 입찰 시 반드시 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 상황을 파악해야 합니다. 또한, HUG 인수 조건 및 대항력 포기 관련 세부 사항을 명확히 이해하고, 관련 문서의 진위 여부를 철저히 확인해야 합니다. 건물 면적이 토지 16.30㎡ (약 4.93평), 건물 26.16㎡ (약 7.91평)으로 소형 주택이라는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 위반건축물 등재는 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필수입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 소형 면적으로 1인 가구 실수요 또는 소액 투자 목적에는 관심을 가져볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

가산디지털단지 배후 주거지로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

2017년 사용승인으로 신축급 건물에 해당하여 초기 수리 비용 절감 가능성.

지하철 1·7호선 가산디지털단지역 이용 편의성이 높은 교통 환경.

HUG 관련 특별 매각 조건으로 인한 권리 인수 부담 감소 기대.

향후 가산디지털단지 개발 및 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계