나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51716 [1] 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 370-1 구례메디칼 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 소재 ""구례경찰서"" 동측 인근에 위치하고,
주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 소재하고 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 제1층 제101호 외 5개호로
외벽 : 화강석 등 마감,
내벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감,
창호 : 샷시창 및 강화유리창 마감.

이용상태

기호(1-가) : 의원(현:공실),
기호(2-나) : 소매점(현:공실),
기호(3-다) : 의원(현:공실),
기호(4-라) : 병원(정신건강의학과),
기호(5-마) : 병원(치과),
기호(6-바) : 의원(현:공실) 임.

설비내역

급배수 및 위생설비 화재탐지경보설비, 실내소화전설비, 승강기설비 등 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지 ""상업용건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

소로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,도시계획구역,가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51716 (1)

소재지: 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 370-1, 구례메디칼 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,811,000,000원

토지면적: 469.00㎡ (약 142평)

건물면적: 754.71㎡ (약 228평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 소재 "구례경찰서" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 환경을 이룹니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 소로 각지에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 9일 접수된 구례농업협동조합의 근저당권 (1,560,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 유치권: 2025년 9월 12일 이훈으로부터 공사대금 10,450,000원을 주장하며 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 유치권자가 권리를 주장하며 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라는 제목이 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부나 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 지상권 인수 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2023-09-14

대항력: 없음

비고: 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2024-12-31

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2023-02-15

확정일자: 2025-07-10

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물의 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설로서 의원, 소매점, 병원 등으로 활용 가능합니다.

주변 환경: 구례경찰서 인근에 위치하여 지역 주민들에게 비교적 잘 알려진 입지입니다.

현재 이용 현황: 총 6개 호실 중 정신건강의학과와 치과가 운영 중이며, 나머지 4개 호실은 공실 상태입니다.

잠재력: 공실인 호실들을 활용하여 임대 수익을 증대시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 지역 내 의료 서비스 수요를 충족하는 병원들이 운영 중이라는 점은 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 주거 및 상업 시설과의 인접성으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 시설: 구례경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 공사대금 유치권(10,450,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 이에 대한 법적 절차 진행 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

높은 감정가: 감정가 1,811,000,000원은 지역 시장 상황에 따라 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

다수 공실: 현재 6개 호실 중 4개 호실이 비어 있어, 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 시간, 비용 투자가 필요합니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무자의 다른 담보물에 대한 추가적인 권리 관계를 파악해야 할 필요성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 구례읍의 중심 상업지역에 위치한 5층 규모의 근린상가 건물입니다. 구례경찰서 인근에 자리하여 접근성이 양호하며, 일부 호실에서는 병원이 정상 운영되고 있습니다. 하지만 4개의 호실이 공실 상태이고, 공사대금 유치권 신고가 되어 있어 낙찰 후 부담이 될 수 있는 리스크를 안고 있습니다. 임차인들의 대항력은 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 공실 해소 전략 및 유치권 관련 법적 검토를 철저히 수행한다면 투자 가치를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 구례읍 상업 지역 내 위치하여 지역 내 수요 확보 가능성이 높습니다.

추가 수익 창출 잠재력: 다수의 공실을 임대하여 추가적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 정신건강의학과 및 치과와 같은 전문 의료 시설 운영은 지역 내 꾸준한 수요를 반영합니다.

보증금 부담 없음: 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 1,811,000,000원의 감정가를 가지고 있으며, 유치권 존재(성립 여부 불분명) 및 다수 공실이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으므로, 이를 제외한 물건의 순수 가치 및 시장 상황, 향후 공실 해소 및 유치권 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서는 보수적으로 접근하여 1,350,000,000원 ~ 1,550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건의 명도 가능성, 유치권 해결 방안, 임대 시장 조사 결과 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.