나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3966 [1] 광주광역시 북구 용두동 311-54 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용두동 소재 북광주농협 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변상가지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형토지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태

남측으로 왕복3차로에, 서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(2015-12-01) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-29)(이화동산유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새미르유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(한스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전
술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호3: 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭
12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-2
9)(이화동산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새미르유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비
행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사
정으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

기호1 지상에 식재된 느릅나무, 단풍나무, 골담초 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을
구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

기호1 지상 이동가능한 저온창고는 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1,3 토지는 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 구조로서
외벽: 사이딩판넬, 복합판넬
내벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 보드위페인팅, 치장적벽돌, 목재인테리어 등
바닥: 석재타일, 디럭스타일 등
창호: 샷시창호임.

기호2(나) 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로서
외벽: 사이딩판넬
내벽: 판넬잇기
창호: 샷시창호임.

기호ㄱ: 강관조 폴리카보네이트지붕 단층구조임.

이용상태

제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 소방설비, 냉난방공조설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호ㄱ은 기호2(가) 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

기호2 건물은 공부상 용두동 311-54,311-68,311-71 신용동 542-27,590-2에 등재되어 있으나
합병으로 현황 용두동 311-54(기호1)과 신용동 542-27(기호3) 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 지상소재 수목 및 제시외 건물 포함
-지상에 소재하는 이동 가능한 저온창고 매각 제외
-목록2. 건물은 공부상 용두동 311-54, 311-68, 311-71 신용동 542-27, 590-2에 등재되어 있으나 합병으로 현황 용두동 311-54(목록1)와 신용동 542-27(목록3) 양지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3966 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 용두동 311-54

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,320,093,900 원

* 토지면적: 1588.00㎡ (약 480.67평)

* 건물면적: 886.67㎡ (약 268.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 용두동 소재 북광주농협 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 3차로, 서측으로 왕복 2차로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호1 토지는 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 이화동산유치원, 새미르유치원, 한스유치원 등 상대보호구역 및 비행안전제3구역에 포함됩니다.

* 기호3 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 기호1 토지와 동일한 보호구역 및 비행안전구역에 포함됩니다.

* 제시목록 외 물건:

* 지상 수목(느릅나무, 단풍나무, 골담초 등)은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 이동 가능한 저온창고는 평가에서 제외되었습니다.

* 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

1.2. 건물현황(건축물표제부 분석)

* 신규 주소: 광주광역시 북구 임방울대로1042번길 14-6 (용두동)

* 건물 구조: 일반철골구조, 판넬지붕 단층으로, 외벽은 사이딩판넬 및 복합판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅, 타일 등, 바닥은 석재타일, 디럭스타일 등으로 마감되었습니다.

* 주요 용도: 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 사용승인일: 2014년 10월 22일

* 건물 규모: 1층, 연면적 886.67㎡ (약 268.21평), 건축면적 910.3㎡

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 소방, 냉난방 공조 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 하나은행의 근저당권(을14)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권공동담보목록, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인:

* 이 (보증금 20,000,000원, 전입 2018-10-20)

* 김 (보증금 30,000,000원, 전입 2016-01-05)

* 김 (보증금 20,000,000원, 전입 2020-06-16)

* 푸 (푸르미마트양산점유한회사,조원일) (보증금 150,000,000원, 월세 3,818,181원, 사업자등록 2020-07-01)

* 최 (최종권) (보증금 40,000,000원, 전입 2021-01-08) - 확정일자 및 배당신고일자 미확인.

* 행 (행복나눔협동조합,김혜리) (보증금 10,000,000원, 전입 2015-12-31) - 확정일자 및 배당신고일자 미확인.

* 인수 보증금 합계: 자료상 '0원'으로 기재되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인들의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 보증금 부담 또는 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 특별한 주의가 필요한 임차인: 최 , 행 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 미확인되었으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 상권 특성: 북광주농협 인근의 노변 상가지대로 형성되어 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 건물 현황: 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 일반철골구조 단층 건물입니다.

* 도로 접면: 차량 접근이 용이한 대로변에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 비교적 용이한 지역입니다.

* 주변 시설: 농협 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 본 자료에 포함되어 있지 않습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 다수의 대항력 있는 임차인이 있어 명도 과정에서 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 일부 임차인의 경우 확정일자, 배당신고일자 등이 미확인되어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 명도 저항 가능성: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 저항 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 공부상 주소와 현황 주소 불일치: 건물은 공부상 여러 필지에 등재되어 있으나, 합병으로 인해 현황은 용두동 311-54와 신용동 542-27 양 지상에 소재합니다. 이는 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역, 각종 교육환경 보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

* 일괄매각 포함 사항: 지상 수목 및 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이동 가능한 저온창고는 제외됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용두동 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 접근성이 양호하고 상권이 형성된 입지입니다. 감정가는 43억 2천여만 원이며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 명도 관련 사항을 철저히 파악해야 합니다. '인수 보증금 0원'이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다. 건물은 제1종 근린생활시설로 활용 가능하며, 토지 이용 제한 사항도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상권: 노변 상가지대로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 접근성: 차량 접근성이 우수하여 물류 및 고객 방문이 용이합니다.

* 활용도: 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 제시된 자료에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 비용, 이사비용, 잠재적 협상 비용 등을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 또한, 최종권, 행복나눔협동조합,김혜리 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 미확인되어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 시세, 건물 상태, 향후 예상 명도 기간 및 비용 등에 대한 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 본 자료만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.