나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33128 [1] 광주광역시 서구 풍암동 929-2 광명메이루즈 제105동 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""운리중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 아파트단지 내까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사지붕 13층건물 내
제10층 제1003호(계단식, 남동향)로서,
외벽: 석재붙임 및 콘크리트 벽체위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 가스보일러에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측에 접한 왕복2차선 아스팔트포장도로변으로 아파트단지의
진출입입로가 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭15m~20m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2002-08-17)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 2025. 3.부터 관리비 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33128 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 풍암동 929-2 광명메이루즈 제105동 제10층 제1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 571,000,000원 (5억 7100만원)

* 토지면적: 83.80㎡ (약 25.35평)

* 토지지분: 83.8㎡ (약 25.35평)

* 건물면적: 121.05㎡ (약 36.61평)

* 건물지분: 121.0522㎡ (약 36.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 광명메이루즈

* 주소: 광주광역시 서구 풍암동 929-2번지 (도로명: 풍암신흥로 18)

* 사용승인일: 2013년 02월 08일

* 총 세대수: 281세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 13층 건물 내 10층 (계단식, 남동향)

* 총 주차대수: 445대 (지하 기계식 주차 421대, 옥외 기계식 주차 15대, 전기차 충전기 9대 포함)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 서구 풍암동 소재 "운리중학교" 남동측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 아파트 단지 내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 아파트 단지 동측에 접한 왕복 2차선 아스팔트 포장도로변으로 단지의 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

1.1. 1.주변 환경 및 시설

* "운리중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주택 및 상가 혼용 지역으로 주거 편의성과 상업 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않으며, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 및 채권 분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 4일 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권 (396,000,000원)입니다.

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 819,171,161원으로, 감정가를 초과하는 규모입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.2. 2.임차인 분석

* 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대차 관계는 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인의 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* "운리중학교" 인근에 위치하여 교육 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 풍암광명메이루즈

* 주요 시설: 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비 및 가스보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 내부 마감: 벽지도배 및 타일붙임, 새시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 2013년 2월 8일 사용승인되었으며, 총 7개동 281세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.관리비 미납

* 2025년 3월부터 관리비가 미납된 상태입니다.

* 경매 낙찰 시 공용부분 관리비는 인수될 수 있으므로, 정확한 미납 금액 확인 및 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.5. 2.임대관계 미상

* 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 편의시설은 일반적인 아파트 수준으로 평가됩니다. 다만, 상당한 규모의 채권 총액, 관리비 미납, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2013년 준공된 아파트로, 연식이 아주 오래되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성이 높습니다.

* 향후 지역 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 광명메이루즈 121.05㎡ (전용면적) 기준 실거래가는 2026년 7월에 510,000,000원 (11층) 및 530,000,000원 (4층)으로 형성되어 있습니다.

* 감정가 571,000,000원은 해당 시세보다 높은 수준입니다.

1.8. 2.입찰가 제안

* 현재 시세인 510,000,000원 ~ 530,000,000원을 기준으로, 감정가 대비 낙찰률, 관리비 미납분, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근을 권장하며, 500,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 현장 조사 및 법원 기일 변경 여부 등을 참고하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.