나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4297 [1] 광주광역시 북구 운암동 411-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '운암2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 소규모 제조업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로가 입지
하여 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 유사 세장형의 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태

본건 동측으로 개설된 폭 약 3M내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 진출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 철도보호지구<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구
획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유자 미상의
제시외 건물이 소재하고 있음.

기호 ㄱ : 조적조 슬래브지붕 단층, 창고, 약 2.4㎡
기호 ㄴ : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 3.1㎡
(기호 ㄱ), ㄴ)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 ㄷ : 목조 슬레이트지붕 단층, 보일러실, 약 3.1㎡
(무벽체)
기호 ㄹ : 조적조 슬레이트 지붕 단층, 다용도실, 약 14.4㎡
(담장 및 기호 2)벽체이용구조)
기호 ㅁ : 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 5.4㎡
기호 ㅂ : 판넬조 판넬지붕 단층, 현관, 약 1.6㎡
기호 ㅅ : 목조 슬레이트지붕 단층, 통로 등, 약 5.3㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(가) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1983-03-17(1층), 1987-09-12(2층))

외벽 : 치장석재 및 타일, 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창호임.

기호2(나) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1983-03-17)

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일 마감.
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 2(가) - 주택
기호 2(나) - 창고 및 변소

설비내역

기호 2(가) - 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
기호 2(나) - 일반적인 위생설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 본건 토지 일부는 철도보호지구(철도안전법)에 저촉되나, 저촉부분의 면적비율이 과소함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4297 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 운암동 411-24

용도: 단독주택

토지면적: 122.20㎡ (약 37.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

건물면적: 125.84㎡ (약 38.1평)

건물제시외면적: 35.30㎡ (약 10.7평)

1.3. 가격 정보

감정가: 201,944,080원 (201,944만원)

1.4. 특이사항

일괄매각(제시외 건물 포함)

본건 토지 일부는 철도보호지구(철도안전법)에 저촉되나, 저촉부분의 면적비율이 과소함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '운암2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 제조업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 정비된 간선도로가 입지하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 유사 세장형의 '주거용 건부지'입니다.

본건 동측으로 폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 철도보호지구 (철도안전법)

- 토지구획정리사업지구 (사업완료지구)

- 전통상업보존구역 (유통산업발전법)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 채무 총액은 166,878,600원입니다.

말소기준권리는 2011년 11월 1일에 접수된 동운새마을금고의 근저당권(을1)이며, 해당 권리를 포함하여 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재는 임의경매 개시결정(신미애, 2025타경4297)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

주변이 단독주택 밀집 지역이며, 소규모 제조업소 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활 상권의 성격을 띱니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

- 운암2동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

- 주택가 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부의 철도보호지구 저촉: 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 저촉 면적이 과소하여 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 제시외 건물 존재: 창고, 보일러실, 현관 등 총 6개의 제시외 건물이 현황 조사되었습니다. 이들 건물은 일괄매각 대상에 포함되나, 공부상 등재되지 않은 상태이므로 정확한 상태 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1983년으로 약 40년 이상 경과하여, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 단독주택으로, 주거지 내에 자리하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 토지면적과 건물면적이 비교적 넓어 활용도가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지의 철도보호지구 저촉, 공부 외 제시외 건물 존재, 건물 노후 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수하는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 주거지 내 단독주택: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 토지 활용 및 건물 증축, 리모델링 등 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 일괄매각: 제시외 건물까지 포함하여 명도 관련 부담이 줄어들 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 출퇴근 및 일상생활에 편리함을 더합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

2024년 11월 거래된 운암동 1120-2번지 '한영' 연립(1982년 건축, 전용면적 48.58㎡)이 8,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 건물 면적(125.84㎡)에 적용하면 약 2억 7백만원 수준으로 계산됩니다.

본건의 감정가는 2억 1백만원이며, 철도보호지구 저촉 및 제시외 건물 등 일부 리스크 요인을 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85~90% 수준인 1억 7천 5백만원에서 1억 8천 5백만원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 부동산 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.