나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33158 [1] 광주광역시 서구 치평동 1210-3 센트럴시티오피스텔 6층616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 ""광주광역시청"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에 지하철역이
위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상26층 건물 내 제6층 제616호로서,
외벽: 석재붙임, 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 접한 공도를 통하여 본건 주차장으로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

2. 87㎡의 토지면적은 약 0.87평이며, 23.68㎡의 건물면적은 약 7.16평입니다.

광주광역시 서구 치평동 1210-3번지 주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 검색 결과에서는 광주 지역의 신규 소각장 건설 사업과 관련된 내용이 다수 언급되었으나, 이는 해당 주소지와 직접적으로 연관된 혐오시설 정보로 보기 어렵습니다.

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33158 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1210-3 센트럴시티오피스텔 6층 616호

용도: 오피스텔

감정가: 63,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적정보

토지면적: 2.87㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.8735㎡ (약 0.87평)

건물면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

건물지분: 23.682㎡ (약 7.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축년도: 2016년

해당 층: 16층 (전유부 정보 기준)

총 층수: 26층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상26층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시청 남측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 근거리에는 지하철역이 있습니다. 남측으로 접한 공도를 통해 주차장으로의 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 김OO입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 06월 30일 접수된 강제경매(을5) 건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 07일

확정일자: 2022년 07월 15일

배당신고일자: 2025년 02월 17일

대항력: 있음

특이사항: 선순위 임차권 등기가 존재하며, 임차인에게 대항력이 있습니다.

3.3. 분석 요약

등기부상 을구 순위 5번 임차권등기(2025.02.17. 등기)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임대차보증금은 70,000,000원이며, 전입일자는 2023년 11월 7일, 확정일자는 2022년 7월 15일입니다. 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 해당 임차보증금 70,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 배당에서 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보이며, 최종 배당 결과 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 광주광역시청 인근 중심상업지역에 위치하여 상업 및 행정 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설, 관공서, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 건물 용도

해당 건물은 업무시설 및 제1종근린생활시설 용도로 사용 승인되었으며, 본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 광주광역시청 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근 버스정류장 및 지하철역의 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전, 스프링클러, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '잔액 인수' 조항이 병존하므로, 최종 배당 결과에 따른 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 계약 관련 특이사항

임차인의 확정일자(2022.07.15.)가 전입일자(2023.11.07.)보다 앞서는 점은 일반적인 임대차 계약에서 보기 어려운 특이사항입니다. 이는 임대차 계약의 유효성이나 우선순위 판단에 있어 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

본 토지는 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시청 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하고, 건물이 비교적 신축(2016년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 70,000,000원의 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 부담 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기에도 불구하고 '잔액 인수' 조항이 명시된 점을 감안할 때, 낙찰 후 해당 보증금 인수 여부가 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시청 인근 중심상업지역에 위치하여 풍부한 행정 및 상업 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 2016년 준공된 오피스텔로 건물 상태 및 연식이 비교적 양호합니다.

* 인근 교통망(버스, 지하철)이 발달하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가(63,000,000원) 대비 최근 시세(5,500만원~8,000만원)를 고려할 때, 권리 인수 여부에 따라 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

최근 실거래가 (유사 면적 23.682㎡): 2026년 1월 26일 5,500만원 (21층)

최근 실거래가 (유사 면적 31.6052㎡): 2026년 1월 13일 7,500만원 (12층), 2026년 1월 5일 8,000만원 (5층)

가장 유사한 면적인 23.682㎡의 최근 거래가 5,500만원을 기준으로 판단합니다.

만약 임차보증금 70,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 총 매수 부담액은 "입찰가 + 70,000,000원"이 됩니다. 이 경우, 최근 거래가 5,500만원을 기준으로 하더라도 입찰가는 마이너스 금액이 되어 실질적인 입찰이 어렵습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제됨을 의미한다면, 실질적인 인수 부담은 없을 수 있습니다. 이 경우, 최근 실거래가 5,500만원을 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 임차보증금 인수 여부를 반드시 최종 확인한 후, 만약 인수 부담이 없다면 최근 실거래가 수준인 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 70,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 실익이 없을 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.