나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33111 [1] 광주광역시 남구 사동 OOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 사동 소재 사직공원 북서측 인근에 위치한 성하상가 제1층 제106호로서 주위는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제106호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 장판지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 현황 주택으로 이용중임.

설비내역

층내 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4 ~ 5m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건의 공부상 용도는 ""점포""이나, 현황은 ""주택""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 용도는 "점포"이나 현황은 "주택"으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33111 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 천변좌로370번길 21-2 (사동) 1층 106호

건물용도: 공부상 제1종근린생활시설(점포), 현황 주택 이용중

건축년도: 1978년 5월 24일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 46,000,000원

토지 면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물 면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 사동에 위치하며, 사직공원 북서측 인근 지역에 소재하고 있습니다.

주변은 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물 북측과 동측으로 각각 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 상태

본건은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 106호입니다.

외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

토지는 부정형의 완경사지이며, 주거 및 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 현대카드(주)의 강제경매 개시결정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 1999년 8월 31일: 손홍균 소유권 이전 (갑2)

* 2005년 12월 28일: 조용운 소유권 이전 (갑3) - 매매

* 2025년 6월 30일: 현대카드(주) 강제경매 (갑4, 말소기준권리, 권리금액 5,520,404원)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권)는 소멸되지 않을 수 있으나, 현재 등기부상 말소되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 남구 사동 일대는 주거지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

사직공원 인근이라는 점은 쾌적한 주거 환경 조성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근은 제1종근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어, 지역 내 소규모 상권 및 주거 수요를 충족시키고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

주변 지역의 개발 계획이나 도시 재생 사업 등은 파악되지 않았으나, 혼합 용도 지역의 특성상 향후 지역 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

사직공원이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간을 이용하기 용이합니다.

주거 및 상가 혼용지대 특성상, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 또는 대중교통 이용 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

본건은 현재 주택으로 이용 중이며, 건물 내 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있어 주거 생활이 가능합니다.

공부상 용도인 점포로 활용 시, 주변 지역의 상업 활동 지원 기능을 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 불일치

본건의 가장 큰 리스크는 공부상 용도는 "점포"(제1종근린생활시설)이나, 현재는 "주택"으로 이용 중이라는 점입니다.

이는 향후 재산권 행사, 건축물 용도 변경, 매매 시 확인 및 조정이 필요하며, 관련 법규 위반 시 행정 제재의 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1978년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

장기적인 관점에서 건물의 안전 및 기능성 확보를 위한 점검이 필요합니다.

6.3. 기타

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이나 환경 저해 시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 사동, 사직공원 인근에 위치한 근린상가 건물입니다.

감정가는 4,600만원으로 비교적 낮은 편이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

교통 여건은 보통 수준이며, 주택과 상가가 혼재된 지역에 속합니다.

권리관계는 현대카드의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

가장 큰 특징은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(점포 vs 주택)이며, 이는 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 건물 노후화에 대한 고려도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사직공원 인근이라는 쾌적한 입지 조건

* 저렴한 감정가 대비 면적을 고려한 투자 가능성

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점

* 주거 또는 상업 용도 변경을 통한 활용 가능성 (단, 용도 불일치 문제 해결 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 현황 용도에 따른 활용 가치, 건물 상태, 그리고 공부상 용도 불일치 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 4,600만원이나, 현황 용도 불일치 및 건물 노후도 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 개별 물건의 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 4,600만원을 기준으로 보수적으로 접근하여, 용도 불일치 문제 해결 및 리모델링 비용 등을 고려한 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.