나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4211 [1] 광주광역시 동구 지산동 197-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 ""광주지방법원"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근 까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형 평지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 북서측으로 폭 약 1.5 ~ 2m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 제2종일반주거지역(2025-06-02)(산수2 지적재조사지구 지적재조사 완료에 따른 지형도면 고시), 현상변경허가 대상구역(2016-07-01)(오지호가)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-12-27)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 목조 강판지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌 치장 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호 2-가) : 주택,
일련번호 2-나) : 현황 “소재불명”임.

설비내역

일련번호 2-가) : 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물
ㄱ) 조적조 및 목조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 38.1㎡,
ㄴ) 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양 약 10.3㎡,
ㄷ) 조적조 슬라브지붕 단층, 창고 약 5.0㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 일련번호 2-나)는 현황 ""소재불명""인 상태임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 면적 34.71㎡는 현황상 강판지붕임
- 부속건물 시멘트 블록조 기와지붕 단층 광 9.91㎡는 현황상 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4211 (1)

소재지: 광주광역시 동구 지산동 197-1

용도: 단독주택

감정가: 319,308,680원

토지면적: 238.00㎡ (약 72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.62㎡ (약 13.5평)

건물 제시외면적: 53.40㎡ (약 16.1평)

총 토지 및 건물 면적: 98.02㎡ (약 29.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 제시외 건물 매각 포함

* 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 면적 34.71㎡는 현황상 강판지붕임

* 부속건물 시멘트 블록조 기와지붕 단층 약 9.91㎡는 현황상 소재불명임

특수물건정보: 공동담보

1.1. 소재지 및 지리적 정보

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 동구 지산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 광주지방법원에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북서측으로 폭 약 1.5~2m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역이며, 현상변경허가 대상구역(오지호가) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세 정보

* 구조 및 이용상태:

* 일련번호 2-가) (본건 건물): 목조 강판지붕 단층 주택으로, 외벽은 벽돌 치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판지 깔기, 창호는 새시창 등으로 되어 있습니다. 주택으로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 총 면적 53.40㎡ (약 16.1평) 규모의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이는 조적조 및 목조 판넬지붕 단층 주택 일부 38.1㎡, 철파이프조 판넬지붕 단층 차양 10.3㎡, 조적조 슬라브지붕 단층 창고 5.0㎡로 구성되어 있습니다.

* 소재불명 부속건물: 제시외 건물 중 약 9.91㎡ 규모의 부속건물이 현황 소재불명 상태입니다.

* 설비내역: 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 사용승인일: 1968년 8월 10일입니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 2일 접수된 방림신용협동조합의 근저당권 (채권금액 203,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 있더라도 대항력이 없어 말소되는 권리임을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 203,000,000원 (근저당권 기준)입니다.

3. 상권 및 생활정보

* 주변 환경: 본 물건은 주택가에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 광주지방법원 인근이라는 점은 공공기관 접근성 측면에서 이점으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대/빌라에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2024년 12월, 2002년식 다세대주택 20.79㎡가 1억 4천만원에 거래되었습니다 (평당 약 2,222만원).

* 2025년 1월, 2002년식 다세대주택 25.84㎡가 1억 2천만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,538만원).

* 2024년 11월, 2003년식 다세대주택 46.07㎡가 3천 5백만원에 거래되었으나, 이는 면적 대비 매우 낮은 가격으로 특이 거래로 분류됩니다.

* 해당 지역의 전반적인 시세는 약 평당 150만원 ~ 2,200만원 수준으로 파악되나, 이는 다세대/빌라 기준이며 단독주택과는 차이가 있을 수 있습니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있으며, 도보 또는 차량 이동 거리에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 주변 좌표 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이:

* 본건 단층 주택(34.71㎡)의 지붕이 공부상 기와에서 현황 강판으로 변경되었습니다.

* 총 면적 53.40㎡의 제시외 건물 중 약 9.91㎡의 부속건물이 현황 소재불명 상태입니다. 이는 철거되었거나 멸실되었을 가능성이 있으며, 향후 원상복구 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 총 53.40㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 상태 및 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다. 특히 소재불명인 부분은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제약: 토지가 제2종일반주거지역 외에 현상변경허가 대상구역(오지호가) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 리모델링 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 도로 폭 협소: 북서측으로 약 1.5~2m의 좁은 도로에 접해 있어, 차량 통행이나 대규모 건축 시 건축법상 대지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 광주지방법원 인근에 위치한 단독주택으로, 238㎡의 넓은 토지 면적과 44.62㎡의 건물, 그리고 53.40㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물 일부의 소재불명, 지붕 마감재 변경 등 현황과 공부상의 차이가 존재하며, 토지 이용 계획상의 제약과 좁은 도로 폭은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지 가치에 비하여 건물 가치가 낮을 수 있으며, 제시외 건물의 현황 파악이 중요합니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주지방법원 인근 주택가에 위치하여 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 토지 가치: 238㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 신축 등 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 명도 등 절차가 간소화될 수 있습니다.

7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 319,308,680원입니다.

주변 다세대/빌라 시세 분석 결과, 평당 약 150만원에서 2,200만원 수준으로 편차가 큽니다. 본건은 단독주택이며, 제시외 건물 면적을 포함한 총 건축 연면적이 98.02㎡ (약 29.6평)임에도 불구하고 토지 면적이 238㎡ (약 72평)으로 넓다는 점을 고려할 때, 토지의 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

다만, 제시외 건물 중 일부가 현황 소재불명이고, 건물 상태 변경, 토지 이용 계획상의 제약 등은 입찰가 산정에 신중을 요합니다.

따라서, 제공된 정보만으로 정확한 시세 산출에는 한계가 있으며, 반드시 현장 조사를 통해 건물 및 토지의 정확한 상태, 주변 단독주택 실거래가, 법원 물건명세서 및 감정평가서를 면밀히 검토하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 참고 범위로 제시합니다.

* 감정가 70% 수준: 약 223,516,081원

* 감정가 80% 수준: 약 255,446,944원

상기 금액은 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.