나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21420 [1] 경상남도 거제시 사등면 사등리 844 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21420 [1] 경상남도 거제시 사등면 사등리 844 전 경매

• 사건번호: 2025타경21420
• 주소: 경상남도 거제시 사등면 사등리 844
• 용도: 전

통영지원 경매2계 2025타경21420 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 844 | 감정가: 41,385,900원 | 최저가: 14,195,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2025타경21420 (1) 물건 보고서

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1.1. 물건 기본 정보

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사건번호: 통영지원 2025타경21420 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 844

용도: 전 (현재 주거용 건부지 및 일부 도로 등 이용 중)

감정가: 41,385,900원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

토지 지분율: 14200 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

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1.2. 입지조건

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본 건은 경상남도 거제시 사등면 사등리에 소재하며, '기성초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 본 건은 부정형 평지로서, 대체로 주거용(폐가) 건부지로 이용 중이며 일부는 타인이 점용하고 있고 일부는 현황 '도로' 등으로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다.

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1.3. 상권분석

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본 건은 농촌 취락지대에 속해 있으며, 인근에 초등학교와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 주변의 농경지 이용 현황 등을 고려할 때 정적인 지역 특성을 보입니다.

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1.4. 생활정보

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기성초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 차량 접근은 가능하여 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 주변에 다양한 종류의 근린생활시설과 농경지가 분포하고 있어 전원생활 및 기본적인 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

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1.5. 권리분석

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본 건은 통영지원 2025타경21420 (1) 부동산 강제경매 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 및 법정지상권이 기재되어 있습니다. 가처분권자는 현재 소유자와 동일합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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1. 농지취득자격증명 관련: 본 건은 지목이 '전'인 농지이므로, 농지취득자격증명을 제출하거나 농지가 아니라는 사실증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 2025년 10월 31일자 거제시 사등면 회신에 따르면, 농지전용허가를 받은 사실이 없고 향후 원상회복명령 가능성도 있어, 관할 관서 확인이 필요합니다.

2. 점유 및 이용 현황: 본 건은 인접지(864-1번지)를 일부 점유하여 마당으로 이용 중이며, 본 건 토지의 일부는 타인이 점유하여 이용 중에 있습니다. 또한, 본 건 토지 일부는 현황 '도로' 등으로 이용 중입니다. 이러한 점유 관계는 토지 사용 및 향후 명도에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

3. 제시외 건물: 감정서상 ㉠, ㉡, ㉢으로 표시된 제시외 건물 3개 동이 있으나, 이들은 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 경계 및 지적 불명확: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여, 도로 이용 부분, 타인 점유 부분 및 지적 경계 등의 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

5. 법정지상권: '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 성립 여부 및 그 영향 범위를 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 및 타인 점유 등 현황이 복잡하여 법정지상권 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한: 본 건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(기성초등학교병설유치원, 교육환경 보호에 관한 법률), 문화유산보호구역(사등성지) 등의 규제를 받습니다. 특히 사등성지 문화유산보호구역 내 위치는 건축 및 토지 이용에 공법상 제한이 따를 수 있습니다.

7. 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 공식적으로 지정된 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역 특성상 주변 농업 활동이나 기타 시설에 따른 잠재적 환경 요인은 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

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1.7. 종합 의견

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본 건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 농지로서, 초등학교와 근린생활시설이 인접한 농촌 취락지대에 위치합니다. 그러나 토지로서의 현황은 주거용 건부지, 타인 점유, 일부 도로 이용 등으로 복잡하며, 특히 농지취득자격증명 필요성과 잠재적 원상회복명령 가능성은 중요한 고려사항입니다. 또한, 경계 불명확, 제시외 건물 존재, 법정지상권 가능성, 문화유산보호구역 및 기타 개발 제한 등 다양한 법적, 물리적 제약이 존재합니다. 이러한 복합적인 문제들로 인해 최저매각가격은 이러한 제약들을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

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1.8. 투자 포인트

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1. 가격 경쟁력: 복합적인 권리 관계 및 이용 현황으로 인해 일반 토지보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 제시외 건물, 타인 점유, 경계 불명확 등의 문제를 해결하고, 농지 관련 규제 및 문화유산보호구역 내에서의 개발 가능성을 면밀히 검토하여 활용 방안을 모색한다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 입지 조건: 초등학교 인근이라는 점은 특정 용도(예: 소규모 주택, 교육 관련 시설 등)로 개발 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 지역 개발 가능성: 남부내륙철도 거제역 계획 등 지역 개발 계획을 참고하여 미래 가치를 판단할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계