나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21580 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 해안가 주변의 주택지대로 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 4층 404호로서,

외벽: 미장스톤,몰탈페인트 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지이며 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

사방으로 도로와 접하며, 서측으로 주출입구가 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m)(접함), 소로1류(폭 10~12m)(2015-10-22)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21580 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 학OOOOOO (학산새마을금고)

* 사용승인일: 2018년 11월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 해안가 주변의 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 사방으로 도로와 접하고 있으며, 서측으로는 주출입구가 설치되어 있습니다.

* 새주소: 경상남도 거제시 지세포1길 27 (일운면 지세포리)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (학산새마을금고, 2021-12-10 접수, 157,300,000원)

* 말소되는 권리:

* 을4 근저당권 (학산새마을금고)

* 을5 주택임차권 (김진태) - 말소 예정

* 갑3 임의경매 (학산새마을금고)

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-16

* 확정일자: 2021-12-17

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 거제시 일운면 지세포리는 해안가 인근의 주택지대로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 농경지와 일부 상가가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 주택지대의 특성을 고려할 때, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 거제코아루파크드림

* 단지 규모: 총 8개동, 767세대

* 준공년도: 2018년 11월 1일 (준신축)

* 해당 동/호수: 107동 4층 404호

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 분양면적 (추정): 약 111.38㎡ (총 단지 면적 및 세대수 기준 추정)

* 주차: 단지 총 주차대수 867대 (세대당 약 1.13대). 107동은 27층 건물로, 지하 주차장 이용 가능합니다. (제공된 주차 관련 정보 일부 혼재됨)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 단지 내 부대시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 '지세포중학교'가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 222,000,000원이나, 최근 실거래가는 156,000,000원 ~ 158,000,000원 수준으로 상당한 격차를 보입니다. 이는 감정가 산정 시점과 현재 시장 상황 간의 차이, 또는 감정가 자체의 정확성 검토 필요성을 시사합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지이용계획 관련: 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 아파트 현황으로 볼 때 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임대차 명도: 임차인 김진태 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의 또는 절차 진행이 필요할 수 있습니다. (배당 신고 후 말소 예정)

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 거제시 일운면의 해안가 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있으며, 권리관계 역시 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확합니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이점은 반드시 면밀히 분석하고 입찰가를 결정해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 아파트로서의 상품성: 2018년 준공으로 신축급에 속하며, 향후 거제 지역의 부동산 가치 상승 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 권리상 복잡한 문제는 발생하지 않습니다.

* 우수한 주거 환경: 해안가 인근의 쾌적한 환경과 잘 갖춰진 단지 내 편의시설은 거주 만족도를 높입니다.

* 지역 발전 가능성: 거제시의 관광 및 산업 발전과 연계한 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 84.9㎡ 면적대의 실거래가는 15,600,000원 ~ 15,800,000원 수준입니다. 감정가(22,200,000원)가 이보다 높아, 시세 반영이 부족하거나 시점이 다른 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 17,000,000원으로 제안합니다.

※ 인수 보증금: 0원

※ 본 입찰가는 예상 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.