나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12040 [1] 울산광역시 북구 연암동 212-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "상연암경로회관" 남서측 인근 자연녹지지역 내에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택의 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역 (전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법> 일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역 (전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1,2) 지상에 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1986.11.20) 외벽 : 몰탈위 페인트, 적벽돌 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(3) : 단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
2.목록 1,2는 일단의 토지로서 이용되고 있어 일괄하여 평가함
3.목록 1 토지상 양도담보 목록상의 수목(감나무 4주, 대추나무 4주, 목련 1주, 관상주 5주) 중 소재불명인 수목은 평가에서 제외함. 양도담보권자 겸 신청채권자 중울산농업협동조합으로부터 양도담보권포기서가 제출됨(별지 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 울산지방법원 2025타경12040 (1)

2. 소재지: 울산광역시 북구 연암동 212-1

2. 건물 용도: 단독주택

2. 감정가: 695,000,220 원

2. 면적 정보

2.1. 토지 면적: 552.00㎡ (약 167.0 평)

2.2. 건물 면적: 94.68㎡ (약 28.6 평)

2.3. 건물 제시외 면적: 63.40㎡ (약 19.2 평)

2. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 채권자: 중울산농업협동조합

2. 감정평가 요약

본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "상연암경로회관" 남서측 인근 자연녹지지역 내에 위치하며, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 차량 출입 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통임. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 접함. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당함. 제시외 수목이 소재함. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 1986년 11월 20일에 사용 승인되었으며, 관리 상태는 보통임. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 연암동에 소재하며, "상연암경로회관" 남서측 인근 자연녹지지역 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 본건까지의 출입은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 단독주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

토지의 남측으로는 노폭 약 35m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

3. 권리분석

2.1. 등기부 요약

2.1. 1. 토지 등기부

* 갑1: 소유권이전 (1979-04-25, 전상렬)

* 을1: 근저당권 (1997-02-12, 병영농업협동조합, 140,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정 (1997-02-12, 병영농업협동조합) - 말소

* 을7: 근저당권 (2013-11-07, 중울산농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑2: 소유권이전 (2024-07-30, 전영애외 3명, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 임의경매 (2025-06-30, 중울산농업협동조합, 196,114,380원) - 말소

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

2.1. 2. 건물 등기부

* 갑1: 소유권보존 (1997-02-12, 전상열)

* 을1: 근저당권 (1997-02-12, 병영농업협동조합, 140,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당권 (2013-11-07, 중울산농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑2: 소유권이전 (2024-07-30, 전영애외 3명, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 임의경매 (2025-06-30, 중울산농업협동조합, 196,114,380원) - 말소

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

2.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권(병영농업협동조합, 1997-02-12 접수)이 말소기준권리입니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리 분석 정보에 따르면, 을1 근저당권이 말소기준권리이므로 해당 권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 설정 등기는 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

2.4. 임차인 현황

2.4. 1. 임차인 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-09-05

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

2.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 정보는 울산광역시 북구 연암동 일대의 최근(2026년 1월~4월) 연립, 다세대 주택 매매 사례입니다.

* 킹골든빌라3차: 2026년 3월, 10,800만 원 (면적 75.81㎡)

* 광림빌라: 2026년 4월, 12,000만 원 (면적 73.83㎡)

* 동서그린빌라: 2026년 1월, 12,000만 원 (면적 68.82㎡)

이 거래 사례들은 주로 1996년~1998년 건축된 다세대 주택들로, 매매가는 1억 800만 원에서 1억 2,000만 원 사이로 파악됩니다.

2.2. 본 물건(단독주택)과의 비교 분석

본건은 단독주택으로, 제시된 연립/다세대 주택과는 주거 형태 및 규모 면에서 큰 차이가 있습니다. 본건은 토지 면적이 552.00㎡ (약 167평)으로 매우 넓은 편이며, 단독주택 건물 면적은 94.68㎡ (약 29평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택들은 전용면적이 70㎡ 내외로, 토지 소유권이 아닌 건물만 소유하는 형태이므로, 해당 가격 정보는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건의 감정가(6억 9,500만 원)는 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

2.3. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 (JSON 데이터)

상기 4.1. 항목에서 분석된 연립, 다세대 주택들의 매매가는 1억 800만 원에서 1억 2,000만 원 수준이며, 이는 해당 지역의 일반적인 주택 거래 동향을 보여주는 참고 자료가 될 수 있으나, 본건의 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

2.1. 주변 시설

본건은 자연녹지지역 내에 위치하며, 인근에 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 생활 편의성

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성이나 상업 시설 밀집도에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 주변 환경은 주거 및 녹지 공간이 혼합된 형태를 띱니다.

6. 잠재적 리스크

2.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리(근저당, 지상권 등)가 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관련 인수 부담은 매우 낮습니다.

2.2. 건물 하자 및 상태

건물 사용승인일이 1986년으로 오래되어 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인이 필요합니다.

2.3. 법규 및 규제

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 시, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 조사가 필요할 수 있습니다.

2.5. 임차인 관련 리스크

임차인 전 은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 연암동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(552.00㎡)이 강점입니다. 감정가는 6억 9,500만 원으로 책정되었으며, 이는 넓은 토지 가치와 건물 가치를 포함한 것으로 보입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 거의 없다는 점이 긍정적입니다. 건물의 연식이 오래되었다는 점과 자연녹지지역 등의 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 552.00㎡(약 167평)의 토지는 재건축, 증축 또는 토지 활용 가치가 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 권리 관련 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중이므로, 명도 및 인수 관련 리스크가 매우 낮습니다.

* 자연녹지지역 입지: 주거 환경 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.1. 예상 입찰가 범위: 5억 6,000만 원 ~ 5억 9,000만 원

2.2. 산정 근거

본 물건의 감정가는 6억 9,500만 원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보(1억 800만 원 ~ 1억 2,000만 원)는 본건 단독주택과 비교하기 어렵습니다. 따라서, 본건의 가치는 주로 감정평가액을 기준으로 판단할 수 있습니다. 권리 관계가 매우 양호하고 인수 부담이 적다는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 적정 입찰가 범위로 산정하였습니다. (감정가 695,000,220원 * 0.80 ≈ 556,000,177원, 감정가 695,000,220원 * 0.85 ≈ 590,750,188원). 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 참여자의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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