나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12060 [1] 울산광역시 울주군 두동면 천전리 362-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 '진현마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위에는 농경지 및 자연림 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) : 북동측 하향의 완경사 지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 휴경지임.

일련번호 3), 4) : 북동측 하향의 완경사 지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 휴경지임.

인접 도로상태

북서측으로 세로(불)변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) ~ 4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2,3,4 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12060 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOO

감정가: 97,067,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 천전리 362-1

용도: 답

토지면적: 859.00㎡ (약 259.85평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

물건명세서 작성일: 2026년 6월 5일

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1,2,3,4 농지취득자격증명 필요 (매각결정 기일까지 미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재에 위치하며, 주변으로는 농경지 및 자연림이 소재하고 있습니다. 감정평가서 요약본에 따르면, 물건 소재지가 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 '진현마을회관' 북동측 근거리로 기재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지는 북서측으로 세로(불)변에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 18일 접수된 울주새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 254,200,000원입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을1, 을4, 을5), 지상권(을2), 압류(갑3, 갑4) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요:'에 대한 상세 내용이 없어 인수되는 권리 여부 확인 필요)

3.5. 임차인 현황

임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

제공된 정보상으로는 상업시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다. 물건 주위가 농경지 및 자연림으로 이루어져 있어, 상업 기능보다는 농업 및 자연 환경 중심의 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변이 농경지 및 자연림으로 구성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

물건지 인근에는 국보 제147호인 울주 천전리 각석 등 문화유적이 위치해 있습니다. 또한, 계곡이 있는 경관이 좋은 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 '답'으로 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰보증금이 몰수될 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

물건지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종), 공장설립승인지역(2호), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타

주변 환경이 농경지 및 자연림으로 구성되어 있어, 대중교통 접근성 등은 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 토지(답) 경매 물건입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 성패를 좌우할 수 있는 핵심 요소이며, 발급이 가능하다면 농업적 활용 또는 전원생활 목적 등으로 고려해볼 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 깔끔한 상태입니다. 다만, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 제한사항이 존재하므로, 향후 개발이나 활용 계획 수립 시 반드시 확인이 필요합니다. 주변에 국보 문화재 등이 위치하여 자연 경관 및 문화적 가치가 있는 지역입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 이점

광역 도시인 울산광역시 울주군에 속해 있어, 지역 개발에 따른 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

농지취득자격증명 발급이 가능한 경우, 농업 생산, 주말농장, 귀농·귀촌 등 다양한 영농 및 주거 목적 활용이 가능합니다.

8.3. 권리상 안전성

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 97,067,000원

9.2. 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 물건의 실제 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자 수, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준(9,706만 7천원)을 기준으로 경쟁 상황을 고려하여 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 전략을 추천합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.