나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1241 [1] 경상남도 양산시 주남동 55-1 양산웅상신원아침도시아파트 102동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 ""개운중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 소주공업
지구, 아파트단지, 근린생활시설, 등으로 이용중임.

교통상황

아파트단지내 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내5층으로
외벽: 페인팅마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임.
창호: 샷시창호로 상세는 미상임.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차시설, 화재관리설비, 도시가스설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 남동하향경사지대의 대체로 평탄한 장방형유사지로 아파트단지임.

인접 도로상태등

4면으로 왕복2~3차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2012-09-06), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건 번호: 울산지방법원 2025타경1241 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 주남동 55-1 양산웅상신원아침도시아파트 102동 5층506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 167,000,000원

3. 면적 정보

* 토지 면적: 43.78㎡ (약 13.24평)

* 토지 지분: 43.7833㎡ (약 13.24평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.9813㎡ (약 25.70평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

4. 기타 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 옥OO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

2. 입지조건

1.1. 1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경상남도 양산시 주남동 소재 "개운중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 소주공업지구, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 상황

* 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 4면으로 왕복 2~3차로의 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 4. 주변 시설

* 인근에 소주공업지구가 소재하고 있어, 공업지구의 특성에 따라 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2016년 11월 29일 접수된 아이비케이저축은행 근저당권 (을12)입니다.

1.2. 2. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 324,653,909원입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 문한욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 07월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 여부 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 채권자 정보

* 본 경매는 채권자 옥OO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

1.3. 1. 주변 이용 현황

* 본건이 소재한 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 주거지역으로, 상권 또한 주거민을 대상으로 한 업종이 발달해 있을 것으로 판단됩니다.

* 인근 소주공업지구의 존재는 직주근접 수요 및 관련 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

1.4. 1. 단지 정보

* 아파트명: 양산웅상신원아침도시

* 주소: 경상남도 양산시 주남동 55-1

* 사용승인일: 2008년 06월 04일

* 총 세대수: 700세대

* 총 동수: 9동

* 최고층: 23층 (본건 5층)

* 주차대수: 총 269대 (지상 3대, 지하 34대)

1.4. 2. 편의 및 부대시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3. 아파트 정보

* 전용 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 분양 면적 (추정): 약 110.63㎡ (약 33.47평)

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복사건

* 본건은 중복으로 진행되는 경매 사건이므로, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 임차인 관련

* 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.5. 3. 기타 특이사항

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 또는 임대 중일 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본건은 경상남도 양산시의 신축급 아파트 단지 내에 위치하며, 전용면적 84.98㎡의 적정 규모를 갖춘 물건입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 중복사건이라는 점은 유의해야 합니다.

* 주변 시세 및 단지 내 편의시설, 교통 여건 등을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 제공할 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 추세를 반영한 적정 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 양산시 신축급 아파트 단지 내 핵심 입지: 주거 환경 우수.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 편리, 편의시설 인접.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 없어 명도 부담 최소화 기대.

* 최근 실거래가 상승 추세: 시세 차익 및 안정적인 자산 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월):

* 15층: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

* 23층: 203,000,000원

* 본건은 5층으로, 최근 거래된 15층 시세(170,000,000원 ~ 185,000,000원)보다는 낮은 가격이 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가(167,000,000원)가 최근 15층 매매가 하단과 유사한 수준입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 이상으로 접근하되 15층 거래가격을 상회하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 178,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.