나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12050 [1] 울산광역시 중구 성안동 산46 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 ""함월구민운동장"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 주택, 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량 접근 가능하고 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북서측 햐향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서,
일련번호(1,2): 임야 및 농경지로 이용중임.
일련번호(3): 농경지로 이용중임.
일련번호(4): 자연림 상태의 임야로서 남측 일부분은 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 맹지로서 인접토지를 통해 접근 가능함.
일련번호(3): 서측으로 폭 3~4미터의 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 동측으로 폭 2~3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지
관리법>.


일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10), 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전
산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1,2,4)의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 일부는 ""전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
일련번호(1,2,3,4)는 선하지로서 아래와 같이 구분지상권이 설정되어 있음.
- 목적: 전기공작물(송전선등)의 건설과 소유
- 존속기간: 2019.10.2~전기공작물의 존속시까지
- 설정 범위는 등기사항전부증명서 참조

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1,2,3,4, 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음
3. 목록3. 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)
4. 목록1,2,4 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부는 '전'임
5. 목록1,2,3,4 토지상에 농막, 비닐하우스 등 소재하나 이동 및 철거 용이하여 매각 및 평가 제외
6. 미확인 분묘 소재 가능성 있고 토지의 정확한 경계 및 위치확인은 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12050 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 산46

용도: 임야 (일부 전 현황)

감정가: 325,913,530 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

전체 토지 면적: 20,822.00㎡ (약 6,300.8평)

매각 대상 토지 지분 면적: 3,785.44㎡ (약 1,145.1평)

공부상 지목: 임야 (일부 전 현황)

제시외 토지 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 방식

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

일괄 매각: 해당

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 중구 성안동 소재 함월구민운동장 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 북서측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 교통사정은 보통 수준입니다.

일부 토지(일련번호 1, 2)는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

일련번호 3은 서측으로 폭 3~4미터의 도로에 접하고, 일련번호 4는 동측으로 폭 2~3미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 개발제한구역 (2024-08-20 지정)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 공익용산지, 보전산지 (일련번호 1, 2, 4 해당)

* 전기공급설비 (일련번호 4 해당)

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 지분 현황

소유권은 다수의 상속 및 이전 등기를 거쳤으며, 본 건은 이 중 일부 지분(3,785.44㎡)에 대한 매각입니다.

3.2. 주요 권리 관계

* 말소기준권리: 을구 8번 주식회사동림컨설팅대부의 근저당권 (2024-02-20 접수)

* 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리:

* 구분지상권설정등기 (한국전력공사, 2019.10.18. 등기)

* 설정 범위: 토지 남서쪽 송전선 통과 구간 862㎡의 상공 15미터에서 43미터까지

* 존속 기간: 2019년 10월 2일부터 전기 공작물 존속 시까지

* 지료: 연 38,979,640원

* (물건명세서 상, 목록1,2 을구 3번, 목록3 을구 13번, 목록4 을구 7번 구분지상권 등기도 인수 대상이나, 상세 내용은 등기부등본 확인이 필요합니다.)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류 등기들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 대규모 도시화 지역보다는 자연녹지지역에 인접한 임야 및 농경지로, 인근에 함월구민운동장이 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발 잠재력보다는 자연환경과의 조화가 특징인 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근 함월구민운동장이 있어 체육활동 및 여가생활에 접근이 용이할 수 있습니다.

상세한 편의시설, 교육시설, 병원 등은 도심으로 이동해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이므로, 다른 공유자와의 협의 또는 향후 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 권리가 존재하며, 이에 따른 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 3 토지에 대해서는 매각결정기일까지 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 차이

일부 토지(목록 1, 2, 4)는 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 일부 '전'(밭)으로 이용되고 있어, 토지 이용에 있어 확인이 필요합니다.

6.4. 구분지상권 인수

한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 이에 따른 연간 지료(38,979,640원) 부담이 발생합니다. 송전선로가 통과하는 862㎡ 면적에 대한 상공 15미터에서 43미터까지의 공간 이용 제약이 있습니다.

6.5. 토지 경계 및 분묘

토지의 정확한 경계 및 위치 확인은 별도의 측량이 필요합니다.

미확인 분묘가 소재할 가능성이 있어, 이장 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

개발제한구역, 공익용산지, 보전산지 등 다수의 법적 토지 이용 제한이 존재하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

6.7. 농막, 비닐하우스

토지상에 농막, 비닐하우스 등이 소재하나, 이는 매각 및 평가에서 제외되었으며 매수인 부담으로 철거 또는 이전이 필요할 수 있습니다. (단, 제시외물건에 '없음'으로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다.

함월구민운동장 인근의 자연녹지 지역에 속하지만, 개발제한구역 등의 제약이 많아 신규 개발보다는 현재의 농경지 또는 임야 상태로 이용될 가능성이 높습니다.

가장 큰 특징은 토지 지분 매각이라는 점과 한국전력공사의 구분지상권이 인수된다는 점입니다. 이로 인해 연간 3천만원 이상의 지료 부담이 발생하며, 송전선로 하부 공간 이용에 제약이 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 필요, 미확인 분묘 가능성 등 복합적인 고려 사항이 많아 권리분석 및 현장 확인이 매우 중요합니다.

투자 가치는 지분 매각으로 인한 낙찰가율 변동성, 향후 토지 분할 가능성, 그리고 인수되는 구분지상권의 실질적인 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낙찰가율 활용 가능성

지분 매각 물건의 경우, 경쟁이 치열하지 않거나 특별한 사정으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 기대될 수 있습니다.

8.2. 농경지 또는 임야 활용

현재 농경지 및 임야로 이용 중이며, 향후 농업용 또는 임업용으로 활용을 고려할 수 있습니다.

8.3. 도심 인접성

울산 도심 접근성이 아주 나쁘지는 않아, 장기적인 관점에서 도시 확장 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (다만, 개발제한구역 등의 제약으로 직접적인 개발은 어려움)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

매각 대상 토지의 지분 면적(3,785.44㎡), 감정가(325,913,530원), 그리고 인수되는 구분지상권의 연간 지료 부담(38,979,640원) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 지분 매각의 특성상 다른 공유자의 우선매수권 행사 여부, 현장 답사를 통한 정확한 토지 이용 현황 및 경계 확인, 그리고 향후 토지 분할 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 구분지상권의 연간 지료는 실질적인 보유 비용이 되므로, 이를 감안한 수익성 분석이 필수적입니다.

감정가가 325,913,530원이지만, 지분 면적 비율(약 18.18%)을 고려하면 지분 자체의 감정가는 약 59,256,000원 수준입니다. 여기에 지료 부담을 감안하면 실제 투자 가치는 이보다 낮아질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 60~80% 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.