나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1080 [1] 울산광역시 남구 신정동 1405-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""태화로터리"" 남서측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<주택>
벽돌 및 블록조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

<변소>
벽돌 및 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

주택임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재하며, 개략적인 실측을 통하여 면적을 산출하여 감정평가하였으니 정확한 소유권 및 일괄 경매여부 등에 대해서는 추후 경매 진행 시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2는 내용연수를 초과하였으나 관리상태 및 장래 사용가능 연수 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하였고, 등기사항전부증명서상 면적이 평,홉,작 단위로 기재되어 있으나 미터법으로 환산한 면적이 일반건축물대장상 면적과 동일하므로 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함
3.대금분할을 명한 공유물분할판결(울산지방법원 2024가단128784)은 2025.1.24. 변론종결, 2025.3.21. 판결선고 및 판결경정결정(2025카경18, 2025.5.16.확정)이 있었고, 이후 목록 1 갑구 순위 21번, 목록 2 갑구 순위 23번 김숙자 지분에 대하여 각 소유권이전등기청구권 가등기(2025.6.17.등기)가 있었으므로 위 가등기권리의 소멸 등 권리관계에 관하여 응찰시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 단독주택

사건번호: 울산지방법원 2025타경1080 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1405-7

용도: 단독주택

감정가: 390,129,040원

토지면적: 131.90㎡ (약 39.9평)

건물면적: 120.89㎡ (약 36.5평)

건물 제시외면적: 36.40㎡ (약 11.0평)

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 임

특이사항: 공유물분할경매, 선순위가등기

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 내용연수 초과 건물. 권리관계(가등기) 응찰 시 확인 요망.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""태화로터리"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 연립주택 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 교통사정은 보통시됩니다.

* 토지 이용상태

자체 등고가 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 현재 단독주택 건축부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

토지의 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 문화재보호법에 따른 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 경매개요

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 공동 소유자들이 재산 분할을 위해 법원의 결정을 통해 진행되는 경매 절차입니다.

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 임의경매(갑22, 갑24)입니다. 이보다 선순위 권리는 대부분 소멸됩니다.

* 선순위 권리 분석

가장 중요한 권리 관계는 2025년 6월 17일 접수된 소유권이전등기청구권 가등기(갑21, 갑23)입니다. 해당 가등기는 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 경매 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매매예약에 따른 소유권 이전 또는 기타 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 가등기의 구체적인 내용과 가치를 면밀히 확인해야 합니다.

* 기타 권리관계

과거 강제경매(2023타경2703)가 있었으나, 이는 말소기준권리보다 선순위로서 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현재 임대차 관계가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 인근 실거래가 분석 (연립다세대/빌라 기준)

제공된 최근 매매 정보는 연립다세대/빌라 유형으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 신정동 지역의 주택 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월, 70.18㎡ (약 21.2평) 면적의 연립다세대 주택이 29,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,368만원)

* 2026년 5월, 62.31㎡ (약 18.8평) 면적의 연립다세대 주택이 41,000만원 ~ 43,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,170만원 ~ 2,280만원)

이는 유사 연식의 주택이라도 입지, 상태, 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타남을 보여줍니다. 본건 단독주택의 감정가는 390,129,040원으로, 인근 연립다세대 고가 거래 사례와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

* 주변 개발 계획

준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 역사문화환경보존지역 등의 규제 사항을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황

본건 건물은 1977년 6월 9일 사용승인된 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 내부 구조는 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 또한, 별도로 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 단층 변소 건물이 있으며, 이는 제시외 건물로 포함 매각됩니다.

* 건물 상태

건축된 지 40년 이상 경과하여 내용연수를 초과하였으나, 관리상태 및 장래 사용 가능 연수 등을 고려하여 감가상각이 적용되었습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비는 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설

주거지대이므로 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에 언급되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수 (최대 리스크)

가장 치명적인 리스크는 2025년 6월 17일 접수된 '소유권이전등기청구권 가등기'를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 가등기의 구체적인 채권액이나 말소 조건이 불분명하므로, 낙찰 후 예상치 못한 큰 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

건축 연도가 오래되어(1977년 준공) 상당한 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매 특성

공유물분할 경매는 기존 공유자 간의 복잡한 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 경매 후에도 소유권 분쟁의 여지가 간혹 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제 사항은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 단독주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 1977년에 건축된 노후 건물이며, 무엇보다도 낙찰자가 인수해야 하는 '선순위 가등기'가 존재한다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 이 가등기 권리의 가치와 인수 후 예상되는 법적, 금전적 부담을 정확히 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다. 감정가는 3억 9천만원 수준이나, 이러한 중대한 권리 하자를 고려할 때 실제 낙찰가는 상당 부분 할인될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 장점

태화로터리 인근 준주거지역에 위치하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치

131. 90㎡ (약 39.9평)의 토지 면적은 향후 재건축 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 건축 규제 확인 필요)

* 명도 용이성 (예상)

현재 임차인 현황 보증금이 0원으로 명도 자체는 비교적 수월할 수 있습니다. (단, 내부 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 390,129,040원입니다. 그러나 가장 큰 리스크인 '인수 조건의 선순위 가등기'로 인해 실제 취득 가능한 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다. 해당 가등기의 구체적인 인수 금액이나 권리 내용을 명확히 파악하기 어려운 상황이므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 조건의 가등기 위험 평가: 해당 가등기 금액이 미확정이고 인수해야 하므로, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 할인율을 적용해야 합니다.

* 건물 노후화 및 제반 규제 사항 고려.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 현 시세와 위험 요소를 반영한 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 약 2억 3천 4백만원 ~ 2억 7천 3백만원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 등기부등본 및 법원 물건명세서를 정밀하게 검토하며, 특히 선순위 가등기 권리자와의 상담 등을 통해 정확한 인수 금액을 확인한 후에 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.