나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3882 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 대련리 산133-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 대련리 소재 ""연화교차로"" 동측 및 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 창고, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량 등의 접근이 불가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

기호(2): 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 토지로서 경사지 등을 이루며 ""자연림""입니다.

기호(2): 부정형 토지로서 경사지, 일부 평탄한 수준 등이며 ""자연림 등""입니다.

인접 도로상태

기호(1): 공부상 맹지이며 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

기호(2): 북측 및 서측으로 도로지목 토지와 접하고 있으며 서측으로 도로지목 토지상의 포장도로 등을 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>입니다.

기호(2): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 지목은 임야이나 현황 ""자연림 등""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

①토지 지상에 고압선저촉(선하지) 등이 있음. 저촉감안평가. ②분묘소재(분묘기지권 성립여지 있음, 성립여부 불분명) ③입목 포함평가. ⑤공부상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3882 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 대련리 산133-10

* 용도: 임야

* 감정가: 126,896,000원

* 토지면적: 1648.00㎡ (약 498.52평)

* 매각대상: 토지 전체 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 대련리 소재 "연화교차로" 동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 창고 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황:

* 기호(1) 토지의 경우 차량 접근이 불가능하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 기호(2) 토지의 경우 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상태를 고려 시 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지는 부정형으로서 경사지를 이루며 자연림 상태입니다.

* 기호(2) 토지는 부정형으로서 경사지 및 일부 평탄한 수준이며 자연림 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 공부상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

* 기호(2) 토지는 북측 및 서측으로 도로지목 토지와 접하고 있으며, 서측의 포장도로를 경유하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지.

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 윤두창외 1명 (1997-04-04)

* 공유물 분할: 윤두창 (2019-10-17)

* 근저당: 신용보증기금 (212,500,000원, 2023-06-30)

* 가압류: 신용보증기금 (134,000,000원, 2024-05-30)

* 가압류: 중소기업은행 (44,670,600원, 2024-06-13)

* 가압류: 중소기업은행 (288,758,000원, 2024-06-13)

* 임의경매개시결정: 신용보증기금 (2025-06-27)

* 총 채권액: 679,928,600원

* 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 등: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

* 본건은 창고 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 산림 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않아, 상업적 가치보다는 자연녹지로서의 기능이 강한 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 자연 녹지 및 산림 지역으로, 일상적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 주거 목적보다는 임야 본연의 용도로 활용되는 지역 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다. 성립 여부는 불분명하여 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 고압선 선하지: 토지 일부에 고압선이 통과하는 선하지 지역이 포함되어 있어, 건축 행위 등에 제약이 발생할 수 있으며 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 기호(1) 토지는 공부상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 단독 이용 시 접근성에 제약이 있습니다.

* 토지 형태: 토지가 경사지를 이루고 있어 개발 시 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일부 지역에 가축 사육이 제한되어 있어 해당 용도로의 활용이 불가능합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 흥해읍의 자연 녹지 지역에 위치한 임야입니다. 감정가는 126,896,000원이며, 총 1648㎡의 면적을 가지고 있습니다.

* 주요 특징으로는 분묘기지권의 성립 가능성, 고압선 선하지 포함, 맹지(기호(1)) 및 접근성 문제, 경사지 토지 형태, 가축사육제한구역 지정 등이 있습니다.

* 현재 등기부상 신용보증기금을 포함한 다수의 채권이 설정되어 있으며, 신용보증기금의 임의경매로 진행되고 있습니다.

* 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자 목적보다는 해당 토지의 법적 권리 관계 및 이용 제한 사항을 명확히 파악하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 현재 자연 녹지지역의 임야로, 개발 가치가 제한적이나 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변경 시 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 분묘 문제 등 해결 시 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 126,896,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 분묘기지권, 고압선 선하지, 맹지 등의 제반 리스크 요인을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 리스크 요인들을 감안하여 감정가 이하 또는 그에 준하는 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 분석의 심층적인 검토를 통해 산정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.