나이스옥션 법원경매 경주 2025타경448 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 석계초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농촌주택, 다가구주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.
본건 남동측 인근 및 근거리 일대에 문산2일반산업단지가 소재함.

교통상황

본건 토지까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체 지반 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 3.8미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 1.6미터 정도의 콘크리트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 지적도상으로 본건 토지와 북서측 도로 필지(석계리 1922번지, 소유자:국(건설부) 사이에 석계리 537-14번지 필지(소유자: 임도혁, 면적: 33㎡)가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브위 금속기와덮기지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2013.08.13 )
외벽: 화강석(북서측) 및 드라이비트(여타) 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.
.

이용상태

단독주택 (단독주택 중 소분류 다가구주택으로 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, LPG가스공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환
3. 목록1. 공부상 "전" 이나 현황은 "대"임
4. 지적도상으로 본건 토지와 북서측 도로 필지{석계리 1922번지,소유자:국(건설부)} 사이에 석계리 537-14번지 필지(소유자:임도혁, 면적:33㎡) 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경448 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4

물건 종류: 다가구주택

감정가: 425,026,800원

토지 면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

건물 면적: 282.78㎡ (약 85.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 석계초등학교 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농촌주택, 다가구주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 인근 및 근거리 일대에 문산2일반산업단지가 소재하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 교통 상황

본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 폭 약 3.8미터의 포장도로, 북동측으로 폭 약 1.6미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 내역

말소기준권리: 2013년 9월 2일 접수된 청량농업협동조합의 근저당권(을21)으로, 이에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권 (청량농업협동조합, 진정희, 오봉도, 이원희), 압류 (국민건강보험공단), 가압류 (메리츠캐피탈주식회사).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: A , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-10. 대항력 없음.

임차인: M , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-10. 대항력 없음.

임차인: M , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-03. 대항력 없음.

임차인: R , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-27. 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

* 총 채무액 (등기부 채권 총액): 399,348,860원

1.3. 상권분석

본건은 경주시 외동읍의 농촌 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근의 문산2일반산업단지로 인해 직주근접 수요가 발생할 수 있습니다. 지역 내 주거 수요를 충족시키는 다가구주택으로서의 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

석계초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 주요 도로와의 연결성이 보통 수준입니다.

* 편의 시설

주변이 농촌 및 주거 지역으로 형성되어 있어, 지역 기반 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지의 공부상 지목은 "전"(밭)이나, 현황은 "대"(대지)로 이용 중입니다. 이에 따라 매각 허가 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 지적도상 도로 필지 관련

지적도상 본건 토지와 북서측 도로 필지 사이에 석계리 537-14번지 필지(면적 33㎡)가 소재하여, 도로 통행 및 경계에 대한 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 산업단지의 특성상 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍에 위치한 3층 다가구주택으로, 석계초등학교와 인접하고 문산2일반산업단지와의 접근성이 있어 임대 수요가 기대됩니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이로 인한 농지취득자격증명 제출 의무 및 지적도상 필지 간의 관계는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 현황은 대지로 주거용으로 이용 중이나, 법적 절차를 준수해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 산업단지 배후 수요 기반 임대 수익 기대

문산2일반산업단지와 인접하여 관련 종사자 대상 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다가구주택 구조

여러 가구의 임대가 가능하여 안정적인 월세 수입 확보에 유리합니다.

* 감정가 대비 투자 가치

현재 감정가가 산정되어 있어, 이를 기준으로 시장 가치 대비 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현지 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 수익성 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

총 등기부 채권액은 약 399,348,860원이며, 감정가는 425,026,800원입니다.

이러한 점을 감안할 때, 투자자 입장에서는 감정가의 약 15~20% 할인을 적용한 340,000,000원 ~ 361,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 예상 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 수익성 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.