나이스옥션 법원경매 경주 2025타경448 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경448 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경448
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 석계중리길 31-15
• 용도: 다가구주택

경주지원 경매3계 2025타경448 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계중리길 31-15 | 감정가: 425,026,800원 | 최저가: 425,026,800원 | 용도: 다가구주택

1. 경주 지원 2025타경448 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경448 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4

용도: 다가구주택

감정가: 425,026,800원

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 282.78㎡ (약 85.5 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수. 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 석계초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 농촌주택, 다가구주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 남동측 인근 및 근거리 일대에 문산2일반산업단지가 소재하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 북서측으로 폭 약 3.8미터, 북동측으로 폭 약 1.6미터의 도로와 각각 접하고 있습니다. 토지 자체는 자체 지반이 평탄한 사다리형에 가까운 형상으로 다가구주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

주요 주의사항으로는, 목록1(토지)에 대해 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. 또한, 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중이므로, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

지적도상 본건 토지와 북서측 도로 필지(석계리 1922번지) 사이에 석계리 537-14번지 필지(소유자: 임도혁, 면적: 33㎡)가 소재하고 있어, 도로 이용과 관련하여 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

건물은 2013년 8월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물로, 1층에 4가구, 2층에 4가구, 3층에 2가구 등 총 10가구로 구성된 다가구주택입니다. 급배수, 위생, LPG가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경주시 외동읍 석계리에 위치하며, 석계초등학교가 근거리에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 문산2일반산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역은 농촌 주택 및 농경지가 혼재된 환경으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

단지 내 편의시설: 건물 내 기본적인 급배수, 위생, LPG가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 석계초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 생활 편의시설은 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과로는 본건 토지 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 추가적인 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 반환 불가 위험.

공부상 지목("전")과 현황("대") 차이로 인한 행정 절차상의 복잡성 또는 향후 재산권 행사 제약 가능성.

지적도상 인접 필지(석계리 537-14번지)로 인한 도로 이용 및 사적 이용에 관한 잠재적 분쟁 소지.

다가구주택의 임대 현황 미상으로 인한 공실 위험, 임차인 명도 관련 문제 발생 가능성.

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 규제로 인한 향후 건축 행위 또는 개발 시 제한 사항 존재.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 외동읍 석계리에 소재한 다가구주택으로, 비교적 최근(2013년 사용승인)에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 석계초등학교와 문산2일반산업단지가 인접해 있어 주거 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 지목과 현황의 불일치, 도로 관련 인접 필지 문제 등 권리 분석 및 현장 확인 시 신중한 접근이 요구되는 사항들이 존재합니다. 임대 현황을 정확히 파악하고, 향후 건물 관리 및 공실 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축에 가까운 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

문산2일반산업단지 인근의 위치적 이점으로 산업단지 종사자 대상 임대 수요 확보 용이.

지역 개발 및 산업단지 활성화 시 수혜 가능성 기대.

현황 "대"지임에도 공부상 "전"인 부분은, 추후 지목 변경 등 제도 개선 시 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계