나이스옥션 법원경매 경주 2025타경425 [1] 경상북도 경주시 건천읍 조전리 19-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경425 [1] 경상북도 경주시 건천읍 조전리 19-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경425
• 주소: 경상북도 경주시 건천읍 조전리 19-3
• 용도: 단독주택

경주지원 경매4계 2025타경425 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 조전리 19-3 | 감정가: 866,493,090원 | 최저가: 424,582,000원 | 용도: 단독주택

1. 경주지원 2025타경425 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경425 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 조전리 19-3

용도: 단독주택

감정가: 866,493,090원

토지면적: 1941.00㎡ (약 587.15평)

토지 지분율: 194100 (토지 전체 면적으로 보입니다)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.38㎡ (약 22.50평)

건물 지분율: 7438.0162500000015 (건물 전체 면적으로 보입니다)

건물 제시외면적: 160.00㎡ (약 48.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 이OO

1.2. 물건 개요 및 특징

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 조전리에 위치한 단독주택입니다. 토지는 약 587평 규모이며, 건물은 약 22.5평의 주택과 약 48.4평의 제시외 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 8억 6천 6백여만 원입니다.

1.3. 입지조건

본건은 경주시 건천읍사무소 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 농경지, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정도 보통입니다. 토지 일부(기호2)는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있고, 다른 일부(기호1)는 맹지이나 기호2 토지를 통해 출입이 가능합니다. 토지이용계획상 기호1, 2 모두 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 소유자이자 채무자인 정OO 씨와 채권자 이OO 씨 간의 채무 관련 건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 관계는 경매 절차를 통해 정리될 예정이나, 인수되는 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

건천읍 조전리 일대는 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 복잡한 상업 지구보다는 기본적인 생활 편의시설이 갖춰진 주거 중심의 생활권입니다. 주변에 건천읍사무소, 건천농업협동조합, 건천우체국 등 공공기관 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활은 가능합니다. 다만, 활발한 상업 활동이나 대형 유통 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 인근에 동전맨션과 같은 주거 단지가 있으며, 유튜브 등에서 건천읍 조전리 일대의 농지 매매 사례가 언급되는 것으로 보아 지역 특성상 농업 관련 활동이나 전원생활을 고려한 부동산 거래가 있는 지역입니다.

1.6. 생활정보

주변에는 건천초등학교, 모량초등학교, 천포초등학교, 무산중학교, 무산고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다. 차량으로 약 3분 거리에 건천읍내가 있어 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 경주 시내 및 신경주역과의 접근성도 차량으로 이동 시 비교적 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 건물 상태 불량: 주의사항 및 건물 감정평가요항표에 따르면, 건물(목록3)이 장기간 폐쇄되어 있어 상태가 불량하며, 급배수, 위생, 난방 설비 또한 장기간 미사용으로 인해 상태가 좋지 않습니다. 대규모 수리가 필요할 수 있습니다.

2. 공부와의 차이: 건물 공부상 지붕은 '스라브지붕'이나 현황은 '스라브 및 강판지붕'이며, 등기부상 1층 면적과 건축물대장상 2층 건물의 면적 및 층수 정보에 차이가 있습니다. 건축물대장 기준 감정평가가 이루어졌으나, 실제 건물과의 차이로 인해 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

3. 맹지 가능성: 토지 중 일부(기호1)가 맹지이므로, 인접 토지(기호2)의 통행로 제공 여부 및 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

4. 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 건천읍 조전리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 부속 건물을 포함하고 있습니다. 입지 자체는 농경지와 주거지가 혼합된 조용한 환경이며, 기본적인 편의시설 접근성은 양호합니다. 그러나 건물의 심각한 노후화 및 공부와의 차이, 맹지 가능성 등은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 추후 발생 가능한 문제점들을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 587평의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다. 추가 건축이나 조경, 텃밭 등으로 활용할 수 있습니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 명도 절차나 분쟁 없이 전체 자산을 취득할 수 있습니다.

3. 잠재적 개발 가능성: 건천읍 조전리 일대는 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요가 있을 수 있으며, 토지 면적을 활용한 신축 주택 또는 소규모 시설 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 낮은 진입 장벽: 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 물건의 상태와 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계