나이스옥션 법원경매 대구 2025타경935 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1539-8 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 ""롯데아울렛 이시아폴리스점"" 북동측 인근에 위치
하는 ""(고은타운3차) 1동 1층 107호"" 구분건물로서, 부근 일대는 아파트단지, 공원, 주
변 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변
간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반
교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층건(사용승인일자: 14.04.09)
중 1층 107호로서,
외벽: 복합판넬, 석재 붙임 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
바닥: 아스타일 등.
창호: 전면 강화유리.

이용상태

근린생활시설.

설비내역

공동 위생, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 세장형의 토지로 근린생활
시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동 서측으로 폭 약 30M 및 북측으로 폭 약 10M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전
술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경935 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1539-8 1동 1층 107호 (도로명 주소: 대구광역시 동구 팔공로51길 15-11)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 423,000,000원

* 토지면적: 49.82㎡ (약 15.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

* 주요 특징: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 1층 107호. 2014년 4월 9일 사용승인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛 이시아폴리스점" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 폭 약 30m, 북측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 비행안전제6구역, 지방산업단지(대구 이시아폴리스), 지원시설구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (금 324,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이태영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자: 2017-10-12

* 확정일자: 2025-08-13

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 배당 절차에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금(30,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 고은개발주식회사 (2014-04-14)

* 소유권 이전: 이정화 (2014-07-28, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2023-06-07, 324,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드 (2025-03-17, 10,194,597원) - 말소

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-03-28, 167,420,000원) - 말소

* 가압류: 롯데카드 (2025-04-01, 41,528,666원) - 말소

* 임의경매개시결정: 농협은행 (2025-06-26, 279,165,500원) - 말소

* 등기부채권 총액: 543,143,263원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리는 현재 등기부등본상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: "롯데아울렛 이시아폴리스점" 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 상권 특성: 아파트 단지, 공원 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 지방산업단지(대구 이시아폴리스) 내 위치하여 관련 종사자 및 기업체 수요도 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화 요인: 이시아폴리스 지역은 과거 미개발 지역에서 대규모 복합 신도시로 개발된 곳으로, 주거, 상업, 산업이 결합된 지역입니다. 뛰어난 교통망(대구~포항 고속도로, 팔공산IC, 4차 순환도로 예정 등)과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "롯데아울렛 이시아폴리스점"이 인근에 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다. 대규모 아파트 단지와 공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 개발: 대구 이시아폴리스는 지역 개발 초기에는 어려움도 있었으나, 주거, 상업, 산업이 복합된 신도시로 발전하여 지역의 중요한 거점으로 자리 잡았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이태영 씨는 2017년 10월 12일에 전입/사업자 등록을 하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행되는 물건으로, 채권 양수도 등의 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 등기부상 여러 가압류가 있었으나 말소되어 현재로서는 명확한 공동담보 사항이 확인되지 않습니다. 다만, 공동담보의 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 2014년 4월 사용승인된 건물로, 10년 이상 경과되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 봉무동의 이시아폴리스 내에 위치한 근린상가로, "롯데아울렛 이시아폴리스점" 인근이라는 장점과 대규모 주거단지 및 지방산업단지의 배후 수요를 동시에 갖춘 입지입니다. 교통 접근성이 우수하고 대로변에 접해 있어 영업 활동에 유리할 것으로 판단됩니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 보증금 30,000,000원의 인수 여부가 낙찰가의 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 인수 조건을 파악해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 채권 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* "롯데아울렛 이시아폴리스점" 인근 상권의 고정 수요 확보 가능성.

* 대구 이시아폴리스의 지속적인 발전 가능성과 신도시 인프라 활용.

* 대로변에 접한 우수한 접근성과 가시성.

* 제1종근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 423,000,000원, 주변 시세, 임차인 인수 보증금, 물건의 현 상태, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 경우, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.