나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1197 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 692-1 청솔아파트 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리소재 ‘음성군청’ 북서측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 저층의 주택가, 소규모 아파트단지, 근린생활시설이 소재하며, 북측 방면으로는 전답지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남층 방향으로 도모5분 정도의 거리에 노선버스정류장(군농협)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 건물로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
창호: 하이샷시 등 마감
바닥: 타일 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감

이용상태

방2, 거실, 주방/식당, 발코니, 욕실

설비내역

위생 및 급배수설비, 지상 주차장, 승강기, 도시가스 개별난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측 방면으로 교동1길(왕복2차선의 아스팔트 포장도로), 남서측 방면으로 교동1길(노폭 8m 정도의 아스팔트 포장도로)에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 읍내리 692-1, 693-5
도시지역 , 제2종일반주거지역(1) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소(국)2-10)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중(집)3-6)(저촉),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

2. 읍내리 692-2
도시지역 , 제2종일반주거지역(1), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

3. 읍내리 685-3
도시지역 , 제2종일반주거지역(1) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소(국)2-10)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경1197 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 692-1 청솔아파트 5층506호

용도: 아파트

감정가: 61,000,000원

1.2. 면적 상세

토지면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

토지지분: 39.735869899545165㎡ (약 12.02평)

건물면적 (전용면적 추정): 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.755㎡ (약 18.08평)

* 참고: 제공된 정보에는 분양면적에 대한 별도 기재가 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 별도 등기

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 별도 등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ‘음성군청’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 저층 주택가, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 북측 방면으로는 전답지와 임야 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량에 의한 접근이 가능하며, 남측 방향으로 도보 약 5분 거리에 노선버스정류장(군농협)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 등 마감, 바닥은 타일 등 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 2, 거실, 주방/식당, 발코니, 욕실로 구성되어 있습니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, 지상 주차장, 승강기, 도시가스 개별난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 현황상 사용승인일은 1996년 11월 28일입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건의 남동측으로는 교동1길(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)에, 남서측으로는 교동1길(노폭 8m 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 읍내리 692-1, 693-5: 도시지역, 제2종일반주거지역(1), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역.

* 읍내리 692-2: 도시지역, 제2종일반주거지역(1), 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역.

* 읍내리 685-3: 도시지역, 제2종일반주거지역(1), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을5 근저당권 (2017.01.25, 비석새마을금고, 39,000,000원)

접수일자 순으로 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2004.03.09: 소유권이전 (갑2)

* 2006.03.15: 소유권이전 (갑3, 김충환)

* 2009.12.30: 소유권이전 (갑4, 동성종합건설주식회사)

* 2017.01.25: 근저당권 (을5, 비석새마을금고, 39,000,000원, 말소기준권리)

* 2024.07.11 ~ 2025.07.01: 가압류, 압류 다수 (박창례, 신용보증기금, 국민건강보험공단, 충주시, 음성군, 중소기업은행, 근로복지공단, 서울보증보험주식회사, 청주시) - 모두 말소 예정

* 2025.07.01: 임의경매개시결정 (갑16, 비석새마을금고, 31,977,563원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김충환 (506호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-03-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

주의: 임차인 김충환은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 인수되는 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 실제 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

3.3. 권리 분석 의견

말소기준권리인 을5 근저당권보다 먼저 등기된 권리가 없으며, 이후 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '특이사항'에 명시된 '별도 등기'의 존재 여부 및 그 성격에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 소재한 음성읍 읍내리는 음성군청 인근으로, 행정 중심지에 해당합니다. 주변에 저층 주택가와 소규모 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거지로서의 가치를 유지할 것으로 보이며, 음성군청과 같은 공공기관이 인접해 있어 안정적인 배후 수요가 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어 폭발적인 상권 성장은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 음성군청이 인근에 위치하여 각종 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 정보

교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 존재하는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 김충환은 전입일자(2006.03.14)가 말소기준권리(2017.01.25)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 비록 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 인수 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 계약의 실제 내용, 보증금/차임의 존재 여부, 권리 포기 의사 등을 포함하여 철저한 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.2. 별도 등기 관련

물건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '별도 등기'가 언급되어 있습니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어 상충되는 정보입니다. 별도 등기란 일반적으로 소유권 외 등기사항을 의미하며, 이것이 매각으로 소멸되지 않는 권리라면 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 존재 여부 및 그 성격, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한 관련

토지이용계획 상 일부 필지가 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 저촉되며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 청솔아파트 506호로, 음성군청 인근에 자리하여 행정 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 1996년에 사용 승인된 건물로 연식이 있지만, 일반적인 아파트의 거주 요건은 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수되는 등기부상 채무는 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 '별도 등기'에 대한 불확실성은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 임대차 관계 및 별도 등기 사항에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 음성군청 인접으로 인한 행정 중심지 위치 프리미엄

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 0원(단, 확인 필수)

* 소규모 아파트 단지 내 물건으로 지역 시세 파악 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 권리 관계의 명확성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.