나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52714 [1] 경기도 시흥시 매화동 224-7 장한파크빌 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 매화동 소재 ""매화초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파
트, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제5층 제501호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참
조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경52714 (1) 사건번호의 물건은 경기도 시흥시 매화동 224-7번지에 소재한 장한파크빌 에이동 5층501호입니다.

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가액은 144,000,000원입니다.

토지 면적은 34.05㎡ (약 10.30평)이며, 건물 면적은 58.45㎡ (약 17.68평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 건물은 2002년에 준공되었습니다.

채권자는 주식회사위드론대부입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 매화동 소재 "매화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

최초 소유권 보존 등기는 2003년 3월 28일에 라광순 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

이후 2003년 7월 21일 심재흥에게 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)되었습니다.

말소기준권리는 2011년 1월 12일 접수된 하나은행 근저당(채권액 33,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 하나은행 근저당, 주식회사위드론대부 근저당(2024년 8월 13일, 37,500,000원), 신한카드 가압류(2025년 2월 27일, 10,364,731원), 하나카드 가압류(2025년 3월 25일, 38,483,026원), 주식회사위드론대부 임의경매(2025년 6월 27일, 25,000,000원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 119,347,757원입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "매화초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 단지 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉)로 지정되어 있어, 향후 도로 관련 개발 계획이나 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항이 있는지 검토해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다.

* 주변 일부 지역에 공장 또는 산업 시설이 혼재할 수 있어, 소음, 악취 등 환경적인 요인을 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 매화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 토지이용계획 상 저촉 사항이 있는 점, 주변 환경에 대한 세부적인 현장 조사가 필요합니다.

감정가 144,000,000원 대비 주변 최근 실거래가를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자포인트

* 시흥시 매화동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 매화초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 낙찰 후 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

최근 주변 매매 사례 분석:

2026년 3월, 인근 포인원캐슬(2017년 건축, 354-11번지)에서 전용면적 49.82㎡(4층)와 47.22㎡(2층)가 각각 16,000만원에 거래되었습니다.

같은 시기, 인근 이레하이츠(2015년 건축, 350-2번지)에서 전용면적 48.52㎡(2층)가 12,000만원에 거래되었습니다.

본건 시세 분석:

본건은 장한파크빌(2002년 건축)로, 비교 대상인 포인원캐슬(2017년) 및 이레하이츠(2015년)보다 건축 연도가 오래되었습니다.

따라서 동일한 가격대로 책정하기는 어렵습니다.

건축 연도가 더 오래된 이레하이츠의 거래가(12,000만원)를 참고하되, 본건의 면적(58.45㎡)과 입지 조건을 고려해야 합니다.

감정가 144,000,000원은 이레하이츠의 거래가보다 높고 포인원캐슬의 거래가보다 낮은 수준입니다.

본건의 전용 면적 58.45㎡(약 17.68평)을 기준으로, 주변 시세(평당 약 816만원 ~ 1,067만원)를 적용하면 약 1.44억원 ~ 1.89억원 범위가 나옵니다.

본 건물의 노후도를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

감정가 144,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 건물 노후도를 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.