나이스옥션 법원경매 안산 2025타경701 [1] 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층818호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기소 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트형공장 및 지원시설 위주로 형성된 공업지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보
통시 됨.

건물의 구조

공히 2023.07.06.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 제8층
제818호 및 제819호로서,
외벽 : 화강석 타일 붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 새시 페어그라스임.

이용상태

공히 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 실내소화
전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 평탄한 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 주차장 출입구는 북서측으로 왕복4차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로1류(폭10m~12m)
(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경701 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층818호

건물명: 골드테크노밸리

용도: 지식산업센터 (공장, 발코니)

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 13.34㎡ (약 4.04평)

토지 지분: 13.34365㎡ (약 4.04평)

건물 면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.56㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트형 공장 및 지원 시설 위주로 형성된 공업지대로, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 현황

본건은 2023년 7월 6일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물 내 8층 818호입니다. 건물 외벽은 화강석 타일 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 페어글라스로 시공되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

해당 토지는 대체로 사다리형에 가까운 평탄한 토지로서, 현재 지식산업센터 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태

본건 건물 동쪽으로는 주차장 출입구가 있으며, 북서측으로는 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황

본건 건물 등기부등본 상 말소기준권리인 국민은행의 근저당(192,000,000원) 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. (2023.08.30. 신탁등기말소, 2023.08.30. 근저당, 2025.05.30. 가압류, 2025.06.09. 가압류, 2025.07.02. 임의경매, 2026.09.08. 압류)

* 말소기준권리 외 권리

말소기준권리(을1. 근저당)보다 선순위의 권리(갑구)는 존재하지 않으나, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 개요는 현재 명시된 바가 없습니다. (일반적으로 집합건물의 경우, 법정지상권 성립 가능성은 낮습니다.)

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금이나 월세 미납분 등에 대해 별도로 인수할 위험은 적으나, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 배곧동 일대는 신흥 주거 및 산업 복합 지역으로 개발되고 있으며, 특히 지식산업센터 및 지원시설이 다수 들어서 있어 관련 업종의 비즈니스 환경이 조성되어 있습니다.

* 건물 내 업종

본건 건물은 골드테크노밸리로, 주로 지식산업센터 용도로 활용되고 있으며, 818호 역시 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용 중입니다. 464호실 규모의 건물로, 다양한 중소기업 및 스타트업이 입주하여 운영될 가능성이 높습니다.

* 배후 수요

인근 지역은 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 배곧신도시 자체의 배후 수요와 더불어 산업 단지의 직주근접 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 개발 계획

시흥시 배곧동은 지속적인 도시 개발 계획이 추진되는 지역으로, 향후 교통망 확충 및 상업, 행정 시설 연계 강화 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (검색 결과, 배곧동은 서울대학교 시흥캠퍼스 유치 등 교육 및 연구 환경 개발에 집중하고 있으며, 이는 관련 산업단지 종사자 및 연구 인력의 유입을 촉진할 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 건물 내부 시설

본 건물은 현대적인 지식산업센터로서, 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비는 물론, 효율적인 동선을 위한 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 안전 및 보안 시설

화재 발생 시 신속한 대응을 위한 화재 탐지 및 경보 설비, 실내 및 옥외 소화전 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 외부 침입 및 안전 관리를 위한 CCTV 시스템도 설치되어 있습니다.

* 편의 시설

건물 내 주차 공간(옥외, 실내 기계식 주차 가능)이 마련되어 있으며, 인근 상업 시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 실제 점유 관계 및 퇴거 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 과밀억제권역 규제

본건 소재지는 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하여, 향후 사업 확장이나 이전 시 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 3억 9천 4백만원에 달하는 것은 채무자의 재정 상태가 좋지 않았음을 시사하며, 이는 경매 과정에서의 경쟁률이나 향후 건물 관리 상태에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오 시설

현재까지 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. (다만, 대규모 산업 단지 인근의 경우, 장래의 개발 방향에 따라 변수가 발생할 수 있으므로 지속적인 관찰이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물인 골드테크노밸리 내 지식산업센터로, 실사용 및 임대 목적 모두 적합한 물건입니다. 교통 접근성이 양호하고 기본적인 편의 및 안전 시설을 갖추고 있으며, 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 등기부상 채무 총액이 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 가치

2023년에 사용 승인된 최신 건물이므로, 노후화에 따른 수리 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 산업 단지 내 입지

시흥시 배곧동의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 높은 활용도

지식산업센터는 사무실, 공장, 연구실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 투자 및 실사용 가치가 높습니다.

* 가격 경쟁력

감정가가 1억 8천 1백만원으로, 향후 시장 상황에 따라 적절한 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 건물의 신축 연차, 입지, 주변 시세, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 임대 관계가 미상이라는 점과 채무 총액이 높다는 점을 감안할 때, 초기 투자 비용을 최소화하고 공실 위험을 극복할 수 있는 수준에서의 보수적인 접근이 필요합니다.

실제 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라지므로, 본 가격은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 낙찰가율 70~80% 수준을 가정한다면, 126,700,000원 ~ 144,800,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사를 통해 수익률 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.