나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52479 [1] 경기도 광주시 신현동 456-9 파인빌리지 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 복지회관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설,중소창고, 자연림등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 4층 건중 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2017.12.27)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등임.
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 소방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 부지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측으로 노폭 6미터정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건 내부구조는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 원수정)로부터 2026.04.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52479 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 456-9 파인빌리지 102동 3층 301호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층, 다세대주택

감정가: 301,000,000원

토지 면적: 68.88㎡ (약 20.84평)

건물 면적: 64.90㎡ (약 19.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리 복지회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 중소창고, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 6미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (주변 혐오시설 관련 검색 결과는 보고서 작성 시점 기준 특이사항 없음)

1.2. 권리분석

소유권 현황:

등기부등본상 소유권은 이현주, 정순태 등에게 이전되었으며, 본건 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

말소기준권리:

을5 근저당권(주식회사호룡네트웍스, 2021-08-09)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부요약상 을6 주택임차권(원수정) 또한 '말소'로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(원수정) 임차권(보증금 300,000,000원)이 존재하였으나, 등기부상 '말소' 처리되었습니다. 또한, 물건명세서에 첨부된 주택도시보증공사의 확약서에 따르면, 해당 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 법적으로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (원 )

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월, 70.17㎡(약 21.2평) 면적의 다세대주택이 32,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 456만원).

* 2026년 5월, 84.74㎡(약 25.6평) 면적의 다세대주택이 46,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 549만원).

* 2026년 5월, 52.25㎡(약 15.8평) 면적의 다세대주택이 13,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 249만원).

본건(64.90㎡, 약 19.6평)의 면적 및 건물연식(2017년 준공)을 고려할 때, 최근 실거래가격을 기준으로 시세는 약 32,000만원 ~ 33,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(30,100만원) 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 반영이 필요한 상황입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

주변이 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 안정적인 주거 지역입니다.

편의시설:

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축 정보:

2017년 12월 27일에 사용 승인된 건물로, 신축급에 해당하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리관계:

'대항력있는 임차인'이라는 초기 정보가 있었으나, 물건명세서의 HUG 확약서 내용과 등기부상 임차권 '말소' 사실을 종합하면 법적으로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG의 최종 처리 과정 및 잔여 보증금 관련 사항에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.

내부 상태:

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조나 상태가 실제와 다소 상이할 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획:

일부 제한구역(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 특별대책지역)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요인입니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: HUG 확약으로 인한 임차보증금 미인수.

* 최근 시세 상승 반영: 감정가 대비 높은 최근 실거래가 수준.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 주거 쾌적성 확보.

* 편리한 생활 인프라: 근린생활시설 및 교통 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

추정 시세: 320,000,000원 ~ 330,000,000원

본건은 인수되는 권리가 없고 건물이 비교적 신축이며 시세가 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 시장에서 경쟁이 예상됩니다. 이에 따라 합리적인 입찰가 산정을 위해 추정 시세 범위를 고려하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 315,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.