나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52477 [1] 경기도 광주시 문형동 533-23 샘마을 107동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 ""문형3리 마을회관"" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 돌붙임 및 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52477 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 533-23 샘마을 107동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 65.13㎡ (약 19.7평)

건물면적: 59.29㎡ (약 17.9평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "문형3리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 분석 요약

본건에는 임차인 김 (보증금 195,000,000원, 전입/확정일자 2021.10.12.)이 등재되어 있습니다.

일반적으로 임차인은 대항력 여부에 따라 보증금 인수 여부가 결정되나, 본건의 경우 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 보증금 전액 변제를 받는 조건으로 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출된 상태입니다.

이로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

말소기준권리(가압류: 김종수, 2023.01.05.)보다 늦은 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 221,751,127원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 최근 2026년 5월 실거래가 기준으로, 인근 다세대주택의 시세는 대략 16,800만원에서 17,100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 유사한 연식(2013년 준공)의 "낙원타운하우스(4,5동)" 전용면적 58.14㎡가 16,800만원에 거래되었으며, "문형낙원타운하우스(14동)" 전용면적 74.3㎡는 17,100만원에 거래되었습니다.

1993년에 건축된 "문형빌라(나동)"의 경우 전용면적 57.74㎡가 9,000만원에 거래된 사례가 있어, 건물의 연식에 따른 시세 차이가 큰 것으로 분석됩니다.

본건의 전용면적 59.29㎡는 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건과 비교했을 때, 16,000만원 ~ 17,000만원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 206,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 가능성: HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높으나, 최종적으로 매수인이 보증금을 인수하지 않음을 서류상 명확히 재확인하는 절차가 필요합니다.

감정가와 시세의 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높은 편이므로, 낙찰 후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

건축 연식: 2013년 준공 건물로 신축이 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역에 해당합니다.

2013년에 준공된 건물이며 전용면적은 59.29㎡입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG의 보증금 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

주변 시세는 감정가보다 낮은 수준이므로, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확화: HUG와의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 위험이 해소될 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 명확한 투자가 가능합니다.

실수요 및 투자 매력: 전용면적 59.29㎡로 소형 주택을 찾는 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

주거 환경: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 59㎡) 및 연식(2013년)의 다세대주택은 16,000만원 ~ 17,000만원 범위에서 거래되고 있습니다.

임차인 김 의 보증금 195,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이 점이 최종적으로 확인될 경우, 해당 금액은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

감정가 206,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 최근 시세를 반영하되 권리상의 불확실성이 완전히 해소되었음을 재확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 전체적인 시세와 감정가, 그리고 보증금 인수 부담의 해소 가능성을 종합적으로 고려할 때, 165,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 임차인 보증금과 관련된 HUG의 확약 내용이 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 명확히 처리되었는지 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.