나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52416 [1] 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1층1043호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2) : 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역(지하철5호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1,2) : 본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 미사역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 제1층 제1043호로서,
(사용승인일: 2020.07.30.)
-외벽: 석재 및 강화유리 마감 등,
-창호: 새시창호 마감 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상30층 건물 내 제지층 제비1081호로서,
(사용승인일: 2020.07.30.)
-외벽: 석재 및 강화유리 마감 등,
-창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(1) : 판매시설(현황 공실)로 이용 중임.
일련번호(2) : 판매시설(현황 공실)로 이용 중임.
(후면 ""내부구조도""참조)

설비내역

일련번호(1,2) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 남서측으로 노폭 약20미터 포장도로 및 남동측, 북동측으로 노폭 약20미터, 12미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측, 북동측으로 노폭 약25미터, 30미터 내외의 포장도로 및 남서측, 남동측으로 노폭 약12미터, 20미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1099-1 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

망월동 1100 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

판매시설로 이용중이며 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52416 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1층1043호

새 주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로 180 (망월동)

1.2. 물건 현황

용도: 판매시설 (전유부 정보에 따르면 업무시설, 의료시설, 근린생활시설 용도로도 활용 가능)

감정가: 646,000,000원

토지 면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

토지 지분: 5.3861㎡ (약 1.63평)

건물 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

사용 승인일: 2020년 07월 30일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 제1층 제1043호

1.3. 건물 정보 (건축물 표제부 요약)

건물명: 힐스테이트 미사역 그랑파사쥬(11-1BL)

전체 연면적: 86,634.3253㎡

전체 대지 면적: 7,253㎡

전체 건축 면적: 5,795.9889㎡

건축물 용도: 업무시설 (기타 용도: 판매시설, 의료시설, 근린생활시설)

주요 구조: 철골철근콘크리트구조

층수: 지하 5층 / 지상 30층

주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 미사역(지하철 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 건물 남서측으로 노폭 약 20미터 도로, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 20미터 및 12미터 내외의 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역 등으로 규제받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다.

말소기준권리는 2024년 03월 20일 접수된 우리은행의 근저당권 (권리금액: 588,000,000원)입니다.

이 외에 소유권이전, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등의 다수 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 759,756,301원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황은 공실 상태이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사역을 중심으로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지구입니다. 특히 힐스테이트 미사역 그랑파사쥬 건물 자체에 상업 시설이 다수 입점해 있어 유동인구가 풍부한 지역으로 평가됩니다. 주변에는 미사호수공원, 한강 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성 및 현황

미사역 역세권은 중심상업지역으로 형성되어 있으며, 지하철과 직접 연결된 상업시설은 양방향으로 유동인구 유입이 많습니다. 힐스테이트 미사역 그랑파사쥬는 인근에 대규모 오피스텔 단지가 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 현재 상권 내 상가 공급 과잉 및 높은 임대료, 경기 침체 등의 요인으로 인해 일부 상가 공실률이 높은 것으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 자가용 이용 시에도 차량 진출입이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 미사역과 연결된 복합 상업 시설 내에 다양한 상점(카페, 음식점, 편의점 등)이 입점해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 물건은 판매시설로 이용 중이나, 현재 현황 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 공실 기간 동안 관리비 등 제반 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 최근 미사 상권의 공실률이 일부 높은 편이라는 점도 고려해야 합니다.

6.2. 상권 경쟁 심화

미사지구 내 상가 공급 과잉 우려가 있으며, 이는 임대료 및 공실률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 등기부상 권리 관계는 명확하며 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 미사역 초역세권에 위치한 판매시설로, 역과 인접한 힐스테이트미사역그랑파사쥬 단지 내에 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다. 건물 자체 및 주변에 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집하여 배후 수요가 기대됩니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 주변 상권의 공급 과잉 및 높은 공실률 문제는 향후 임대 수익 확보에 있어 고려해야 할 부분입니다. 적극적인 임차인 유치 및 활용 방안 모색이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 상가로 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2020년 사용 승인된 신축급 건물로 비교적 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 관계가 명확합니다.

* 향후 미사지구 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 646,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 시장 상황, 물건의 현황(공실), 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 미사 상권의 높은 공실률 추세를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.