나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1285 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 산55-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유감정 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""명문골프연습장"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 불가능하며, 제반 대중교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 경사지의 사다리형의 토지로서, 순수 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(농림지역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 해당지번 중 301㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)(「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.)

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 일부 송전철탑이 소재하소 지상에 송전선이 통과하고 있으니 귀원 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 본건 토지까지 차량진출입 불가능, 도로가 개설되지 않은 '맹지'임
2. 본건 토지 지상에 일부 송전탑이 소재하고 송전선이 통과함
3. 인근 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요
4. 현황상 토지 중심부로 등산로가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호 2025타경1285 (1)

경매구분 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자 이OO

1.2. 물건 현황

소재지 경기도 광주시 초월읍 지월리 산55-5

용도 임야

토지면적 7957.00㎡ (약 2407.5평)

토지지분 7957㎡

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 0.00㎡

건물지분 0㎡

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 기타

1.3. 감정가액

감정가 105032400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 명문골프연습장 남측 인근에 위치하며, 주위는 대체로 임야지대임. 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 불가능하며, 도로가 개설되지 않은 맹지임. 제반 대중교통 상황은 불편한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본건은 경사지의 사다리형 토지로서, 순수 자연림으로 이용중임. 현황상 토지 중심부로 등산로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

매각으로 인하여 소멸되는 권리 및 매수인에게 인수되는 권리사항을 면밀히 검토해야 함.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구1번 지상권설정등기 (1997년 9월 9일 등기, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 인수주의 권리 상세 (지상권)

한국전력공사의 지상권은 송전선로의 설치 및 유지 관리를 위한 것으로, 본 토지 상공에 송전탑 및 송전선이 소재하고 있어 토지의 사용 및 가치에 영향을 미칠 수 있음. (관련 법령에 따라 사용 제한 범위 내에서 토지 소유자는 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구할 가능성이 있으나, 이는 별도의 법률적 검토가 필요함.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 본건 경매 물건에 대하여 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 임야지대로서, 농림지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따름. 주위에는 골프연습장과 임야가 주를 이루고 있음.

4.2. 주변 개발 계획

경기도 광주시 초월읍 일대는 물류단지 및 산업단지 인근 도로 개선 사업(지월~무갑, 산이~무갑 4차로 개설)이 추진되고 있으며, 역세권 개발 등 도시 개발 계획이 진행 중임. 이는 향후 지역 접근성 개선에 기여할 수 있으나, 본건 토지 자체의 맹지 문제는 직접적인 영향을 받지 않을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 자연림 지역으로, 인근에 일상생활에 필요한 편의시설 및 기반시설 정보가 부족하며, 교통 상황이 불편함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 제약 (맹지)

본건 토지는 차량 진출입이 불가능한 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따름. 별도의 도로 개설이 필요하며, 이는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 송전탑 및 송전선

토지 지상에 일부 송전탑이 소재하고 송전선이 통과하고 있음. 이는 토지의 미관을 해칠 뿐만 아니라, 잠재적인 전자파 노출 및 소음 문제, 그리고 토지 사용의 제약 요인이 될 수 있음.

6.3. 인수되는 권리 (지상권)

한국전력공사의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리에 따른 제약을 감수해야 함.

6.4. 경계 및 현황 불명확

인근 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 토지 중심부 등산로 현황 등 공부와의 차이가 있을 수 있음.

6.5. 토지 이용 제한 (농림지역 등)

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 공유물 분할을 위한 임의경매 물건으로, 맹지, 송전탑 및 송전선 통과, 그리고 한국전력공사의 지상권 인수라는 복합적인 권리 및 물적 하자를 안고 있음.

7.2. 장단점 요약

장점

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있을 수 있음.

* 향후 주변 지역 개발에 따른 간접적인 가치 상승 기대 가능성.

단점

* 차량 진출입이 불가능한 맹지.

* 송전탑 및 송전선으로 인한 환경적 제약.

* 매수인이 인수해야 하는 한국전력공사 지상권.

* 농림지역 등 토지이용 제한 다수.

* 공유물 분할 경매의 복잡성.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (개발 가능성, 토지 활용)

본건은 현재 순수 자연림 상태이며, 맹지라는 근본적인 문제와 다수의 이용 제한으로 인해 단기적인 개발이나 활용은 어려움. 도로 확보 또는 관련 법규 변경 등 외부 환경 변화에 따라 장기적인 관점에서 접근할 수 있으나, 투자 수익률 예측이 매우 어려움.

8.2. 고려사항 (투자 목적)

본건은 일반적인 투자 목적보다는, 해당 지역에 대한 특별한 개발 계획이 있거나, 지상권 인수 및 맹지 해소에 대한 현실적인 방안을 구체적으로 가지고 있는 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가액을 기준으로 하되, 본건이 가진 맹지, 송전탑, 인수되는 지상권 등 중대한 하자 요인들을 반영하여 신중하게 결정해야 함. 인수 보증금은 없으므로, 해당 금액을 제외할 필요는 없음.

9.2. 제안

본건의 심각한 접근성 제약과 권리 인수 부담을 고려할 때, 감정가액(105032400원)보다 현저히 낮은 가격으로 입찰에 참여하는 것을 고려해볼 수 있음. 다만, 상세한 현장 답사와 법률 전문가의 자문을 통한 정확한 권리 분석 및 인수 부담액 산정이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.