나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2632 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층1032호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공장(지식산업센터), 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재한 지역으로서 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 노선버스정류장이 소재
하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1032호로서,
외벽 : 인조석붙임, 복합판넬, 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 근린생활시설(지원시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 24m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 20m 내외 도로
와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 구래동 6871-7
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m
~10m)(2014-11-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포
신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

- 구래동 6871-8
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처
리구역(양촌처리분구)<하수도법>

- 구래동 6871-9
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발
지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

사건번호: 부천지원 2025타경2632 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1032호

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

토지지분: 14.279400000000003㎡ (약 4.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

건물지분: 57.12㎡ (약 17.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1032호

층수: 10층 중 10층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 노폭 약 24m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 20m 내외 도로와 각각 접함.

2.4. 토지 및 건물 구조

토지의 형상 및 이용상태: 3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용 중임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1032호로서, 외벽은 인조석붙임, 복합판넬, 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창 등임.

이용상태: 본건은 공장(지식산업센터) 구조임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 소유권이전 1번 신탁등기 말소(2021-08-09, 주식회사드림디앤씨), 근저당권(2021-08-09, 농협은행주식회사, 금168,000,000원), 압류(2024-11-01, 김포세무서장), 압류(2025-04-04, 김포시), 임의경매(2025-04-04, 농협은행, 121,385,563원), 압류(2025-07-18, 국민건강보험공단), 압류(2025-09-08, 김포시), 가압류(2025-11-21, 근로복지공단, 금14,000,000원) 등의 권리 내역이 존재했으나, 대부분은 말소 예정 또는 말소됨.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1구 근저당권(농협은행주식회사, 2021-08-09 접수, 채권액 168,000,000원)임. 경매 절차상 해당 권리가 말소됨에 따라, 이보다 후순위 권리들도 함께 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사제이케이홀딩스

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않음)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 182,000,000원 (확인된 채권액 합산)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 김포시 구래동은 김포한강신도시 내에 포함되며, 다수의 지식산업센터와 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집한 지역임. 이는 일자리 창출과 배후 수요 확보에 긍정적인 환경을 조성함.

4.2. 주변 시설

주변에는 '김포한가람초등학교'가 소재하며, 김포골드라인 '양촌역'을 통해 대중교통 이용이 용이함. 또한, 대형마트, 행정복지센터, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

이마트, 메가박스, 각종 병원, 은행, 음식점 등 다양한 상업 및 편의시설이 인접해 있어 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

김포한가람초등학교가 인근에 있으며, 시립어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포하여 교육 환경도 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

김포 지역 내 지식산업센터 공급이 늘어나면서 일부 단지에서는 공급 과잉 및 공실 문제가 제기된 바 있음. 본건이 속한 '디원시티' 역시 주변에 대규모 지식산업센터가 많아 잠재적인 공실 위험을 고려해야 함.

6.2. 임대 현황

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음. 다만, 임대 관계는 미상으로 추후 공실 발생 시 임차인 명도 및 공실 관리에 대한 검토가 필요함.

6.3. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있음. 이는 금융기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 통상적인 경매 물건과 동일하게 진행되나, 관련 절차나 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

김포골드라인 양촌역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수하며, 차량을 통한 도로망 이용도 편리함. 김포한강신도시 내 중심상업지역 및 업무지구와 인접하여 직주근접성이 확보됨.

7.2. 개발 호재

향후 GTX-D 노선 연장, 서울 지하철 5호선 연장 등 광역 교통망 확충 계획은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

7.3. 확장성

본건은 지식산업센터로, 소규모 기업 사무실, 스튜디오, 연구실 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 인접 호실과의 통합 사용을 통해 더 넓은 공간으로 확장할 가능성도 있음.

8. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 지식산업센터로, 양촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 입지 조건이 양호함. 다만, 최근 김포 지역 내 지식산업센터 공급 증가로 인한 공실 위험 및 경쟁 심화 가능성을 고려해야 함. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있다는 장점이 있으나, 임대 관계 미상 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안한 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

감정가 225,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 현재 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 목표 수익률 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있음. 따라서, 실제 입찰가는 157,500,000원 ~ 202,500,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.