나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2625 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치한 골든아이

티타워 제1층 제128호 외 1개호로서 부근은 근린생활시설, 지식산업센터 및 공동주택 등으로

형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 1층 128호 외 1개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.02.18 )

외 벽 : 석재 및 글라스커튼월마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

공히 공부상 용도 제1종근린생활시설(소매점)으로 본건(128호, 129호)는 인접호수(120~123호

, 126호,127호)와 경계구분 없이 일체로 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측 약 24 m, 남동측 약 20 m, 북동측 34 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(

접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이

용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청

문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 (대지권의 목적인 토지의 표시) 지목 '대'이나, 토지대장상 지목 '공

장용지'로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 본건(128호, 129호)는 인접호수(120~123호, 126호, 127호)와 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(마트)로 이용중임
-등기사상전부증명서상 (대지권의 목적인 토지의 표시) 지목이 '대'이나 토지대장상 지목은 '공장용지'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2625 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워

호수: 1층 128호, 129호 (제공된 정보 기준)

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 2,087,000,000원

토지면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

토지지분: 34.099999999999994㎡ (약 10.32평)

건물면적: 110.86㎡ (약 33.53평)

건물지분: 110.86㎡ (약 33.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

건물명: 골든아이티타워

사용승인일: 2022.02.18

구조: 철근콘크리트구조

건축물대장상 위치: 지하 1층 (B128호, B129호) (본건 정보의 '1층'과 상이할 수 있습니다.)

1.1. 물건 특징

본건은 골든아이티타워 내 128호와 129호 두 개 호실이 일체로 이용되고 있는 상가 물건입니다.

건물은 2022년 2월 18일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

등기부상 대지권의 목적인 토지 지목은 '대'이나, 토지대장상 지목은 '공장용지'로 등재되어 있어 차이가 있습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건들이 함께 경매에 나왔거나 예정되어 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, '부천소사경찰서' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 지식산업센터, 공동주택 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

건물은 남서측 약 24m, 남동측 약 20m, 북동측 34m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(옥길버들초등학교 인근), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 시설

* '부천소사경찰서'가 인근에 위치합니다.

* 옥길버들초등학교가 인근에 있어 교육 환경과 관련된 보호 구역에 해당합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지 및 상업 시설이 복합적으로 개발되어 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(을2 근저당, 갑4~갑10 가압류, 갑11~갑12 압류, 갑12 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,210,907,215원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 일등마트

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 권리 상 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 최동쇠

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-08

대항력: 없음

비고: 전입일자는 있으나 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 골든아이티타워 1층에 위치한 상가로, 현재 공부상 용도인 제1종근린생활시설(소매점)을 넘어 인접 호수들과 경계 구분 없이 일체로 '근린생활시설(마트)'로 운영되고 있습니다.

이러한 일체 이용 형태는 지역 주민을 대상으로 한 소매업 운영에 유리할 수 있습니다.

건물이 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등으로 구성된 복합 용도 건물이므로, 건물 내 상주 인구 및 유동 인구를 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

옥길공공주택지구 개발과 연계되어 있어, 향후 배후 수요 증가에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '부천소사경찰서' 인근에 위치하며, 옥길버들초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 이용 시 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변은 주거 단지와 상업, 업무 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 및 건물 간 공부상 불일치: 등기사항전부증명서상 지목은 '대'이나, 토지대장상 지목은 '공장용지'로 기재되어 있어, 향후 토지 관련 재산권 행사 시 제한이나 불편이 발생할 수 있습니다.

* 일체 이용으로 인한 복잡성: 현재 여러 호실이 합쳐져 하나의 공간으로 사용되고 있으므로, 향후 개별 호실 분할 매각이나 용도 변경 시 명확한 경계 설정 및 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지역 지구단위계획 관련 제한: 옥길공공주택지구 내 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위 시 관련 계획의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 옥길동 소재 신축 상가 건물로, 현재 마트 형태로 운영 중이어서 투자 즉시 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 토지 지목 불일치 및 여러 호실이 일체로 사용되고 있는 점은 명도 및 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

감정가가 높은 편이나, 옥길지구의 지속적인 개발과 신축 건물의 가치를 고려하여 시세 조사 및 수익률 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 즉시 상가(마트) 운영이 가능하여 투자 즉시 수익 발생 기대.

* 2022년 준공된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 옥길지구의 개발 계획에 따른 배후 수요 증가 및 상권 활성화 가능성.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금은 없습니다.

감정가 2,087,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 현재 이용 상태, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 상가 경매 물건의 낙찰가율은 시장 상황, 건물 상태, 수익성 등에 따라 다르지만, 본건은 신축 건물이고 현재 영업 중이라는 점을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 1,460,900,000원부터 시작하여, 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 수익률 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.