나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2540 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 299 조흥빌라 1동 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""은데미공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제2층 제2호로서
외벽 : 적벽돌쌓기 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 공히 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8미터 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 항공표면＜공항시설법＞, 과밀억제권역
＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2540 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 299 조흥빌라 1동 2층2호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 38.32㎡ (약 11.59평)

토지지분: 38.32㎡ (약 11.59평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.73평)

건물지분: 38.8㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1990년 5월 7일

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 주변은 다세대주택으로 형성된 주거지대입니다. "은데미공원" 동측 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용이 양호합니다.

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8미터 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 4월 28일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 기술보증기금의 가압류(채권액 95,000,000원) 및 신한은행의 임의경매개시결정(채권액 53,660,912원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 최문자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 7월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

본건에는 대항력 있는 임차인 최문자 씨가 존재합니다. 전입일자(2020.07.27)가 말소기준권리(2021.04.28)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다. 현재 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 실제 명도 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 고강동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가와 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. "은데미공원"이 인접하여 주거 쾌적성은 확보되나, 특별히 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로망으로의 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 공원이 인접하여 여가 활동에 유리합니다.

* 기반시설: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 임차인과의 관계, 실제 계약 내용, 보증금 반환 의무 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특징이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액(근저당, 가압류 등)이 275,000,000원으로 감정가 127,000,000원을 크게 상회합니다. 이는 경쟁 입찰 시 가격 상승 요인이 될 수도 있으나, 채권자의 경매 신청 취하 가능성 등도 고려해야 합니다.

* 건축 연도: 1989년 건축된 건물로, 향후 재건축, 리모델링 등과 관련하여 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 은데미공원 인근의 주거 지역에 속해 있습니다. 감정가는 1억 2천 7백만원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 0원이라는 점은 추가적인 조사를 요하며, 명도 관련 비용 및 기간을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건: 고강동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 도심 접근성: 대중교통 및 차량을 이용한 도심 접근성이 양호합니다.

* 공원 인접: 은데미공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 37.26㎡)의 다세대주택이 8,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 239만원에 해당합니다. 본건의 전용면적(38.80㎡)을 기준으로 환산 시 약 9,270만원 수준입니다.

하지만, 감정가 1억 2,700만원과 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 유동화 물건이라는 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 임차인 관련 이슈는 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하고 유사 거래 사례를 참고하여 90,000,000원에서 110,000,000원 사이 를 권장합니다. 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 후, 최종 입찰가는 이 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 추천드립니다. 본건의 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 100,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.