나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33813 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 928호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제9층 제928호로서,
(사용승인 : 2005.3.5.)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 각 동일 :
일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3 :
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호4 :
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호5,6,7 각 동일:
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

아파트(도시형생활주택 -원룸형)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33813 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 구조

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 928호

건물구조: 철골철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제928호

사용승인일: 2005년 3월 5일

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

토지 면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 83,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이혜원

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 1월 30일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

* 을구 3번 주택임차권 (이혜원, 120,000,000원): 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 보증금 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다. (인수)

* 갑 2번 소유권 이전 (최서진): 말소 대상입니다.

* 갑 3번 압류 (부천세무서장): 말소기준권리입니다.

* 갑 4번 강제경매 (한국주택금융공사): 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 보증금

대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라는 정보는 등기부상 '말소: 인수'와 상충되므로, 120,000,000원 인수 가능성을 우선 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 부천대학교 인근에 위치하여 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 부동산 시장

주변 유사 면적의 도시형생활주택 또는 소형 오피스텔의 시세 파악이 중요합니다. 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 면적 및 주거 형태가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 최근 실거래가 정보를 보면 전용 16㎡ 내외의 원룸이 약 8천만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 8,300만원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'부천대학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 배당받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 하므로, 명도 및 자금 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 수준에 따라 추가적인 수리비가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2005년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설

부천시에서 광역 소각장 건립을 추진한 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 부천시는 2025년 FACP 부천 총회와 같은 문화 행사 및 루미나리에 등 조명 콘텐츠를 개발하여 도시 이미지를 제고하려는 노력을 하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 소형 면적으로 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 부담 요인입니다. 내부 확인 불가로 인한 상태 미확인 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 면적 및 수요

15. 45㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 부천대학교 인접

부천대학교 인근에 위치하여 학생 또는 대학 관련 종사자의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 개발 호재 가능성

부천시는 문화 도시 조성을 위한 다양한 사업을 추진하고 있어, 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 83,000,000원

주변 유사 면적 원룸 실거래가: 약 80,000,000원 수준

동일 건물(다온하브)의 다른 경매 사례(2025타경33405)에서는 4.63평(약 15.3㎡)의 12층 물건이 감정가 90,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 44,100,000원에 진행된 바 있습니다. 하지만 이는 유찰 횟수에 따른 가격이며, 본건의 경우 권리 관계(인수되는 임차권)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가(83,000,000원) 및 주변 시세(약 80,000,000원)를 고려합니다.

* 가장 중요한 위험 요소인 임차인 보증금 120,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다. 만약 해당 보증금을 모두 인수해야 한다면, 실질적인 낙찰가 상한선은 시세보다 현저히 낮아져야 합니다.

* 본 건의 경우, 법원 배당 결과 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 고려사항 및 위험 요소를 종합적으로 판단할 때, 보증금 인수 위험을 감안하면 보수적으로 접근해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인 인수 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 모두 부담한다고 가정할 때, 주변 시세 80,000,000원에서 해당 금액을 차감하면 사실상 입찰이 어렵습니다.

따라서, 명확한 배당표를 확인하고 임차인의 실제 인수 금액을 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수할 수 있다면, 일반적인 시세 또는 감정가 이하 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하여 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 투자 가치가 낮아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

현 시점에서는 정확한 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 명도 및 권리 인수 비용을 포함한 총 취득 비용을 산출하여 수익률 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 권리 인수 금액을 고려하여 감정가의 60~70% 수준인 49,800,000원 ~ 58,100,000원 사이에서 검토를 시작하되, 임차인과의 협상 가능성 및 실제 인수될 보증금 액수에 따라 최종 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.